Справочник покупателя

Итак, вы приняли решение о приобретении недвижимости в Таиланде и готовы сотрудничать с нами. О том, почему такое сотрудничество может быть вам выгодно, вы можете прочитать здесь. Мы полагаем, что вы успели ознакомиться с юридическими аспектами приобретения и владения домом или квартирой. Если у вас возникли дополнительные вопросы – мы будем рады на них ответить.

Покупка квартиры в новостройке

1. Как выбрать?

Сегодня в Паттайе одновременно возводится порядка ста (!) новых проектов кондоминиумов. Каждый застройщик пытается привнести какую-то «изюминку», предложить особенную тему, оформить комплекс в своем неповторимом стиле. Выбор огромен. Что делать? Список новых проектов не является тайной за семью печатями и доступен в интернете. Вы можете увидеть его и на нашем сайте. Однако для начала вам необходимо определить свои требования, потому как одно дело подбирать вариант для собственного проживания, другое дело – искать квартиру, которую легко сдать в аренду. Вы должны выбрать наиболее устраивающий вас район, определиться с уровнем качества, который вы можете себе позволить, исходя из бюджета, понять – хотите ли вы покупать квартиру на этапе строительства (что будет явно дешевле), или вы будете искать уже готовое предложение. Факторов очень много (в том числе и оценка застройщика исходя из его опыта работы, информация о возможном дальнейшем строительстве в данном местоположении и т.д.) и мы готовы помочь вам разобраться.

После предварительного отбора предложений в интернете вы, очевидно, захотите самостоятельно посмотреть либо готовый проект, либо увидеть строительную площадку (или место под строительство), посетить шоу-рум застройщика. Мы поможем вам спланировать и организовать эти визиты.

Если у вас возникли дополнительные вопросы (например, вы хотите купить две квартиры и объединить их в одну, вам нужна дополнительная перепланировка, у вас особые требования по мебельному пакету и т.п.) – мы готовы, по мере возможности, помочь в их решении.

2. Процедура оформления сделки

После того, как вы окончательно определились с выбором, начинается процедура оформления сделки. Сразу отметим, что она может быть осуществлена дистанционно – для вас нет необходимости в этот момент находиться в Таиланде. Вы можете непосредственно взаимодействовать с продавцом и переводить деньги на его счет (а мы, при этом, продолжим вас консультировать), либо вы передоверяете нам права оформления сделки и переводите деньги на наш счет. Какие здесь последовательность действий?

Шаг первый. Вы бронируете конкретную квартиру (квартиры), в результате чего продавец снимает указанные объекты с продажи. Сумма брони, в зависимости от продавца, составляет от 30 до 50 тысяч бат. Физически вы можете оплатить наличными или карточкой, если вы находитесь в Таиланде, либо перевести деньги дистанционно (банковским переводом), на основании выставленного продавцом инвойса. После получения оплаты бронирования (задатка) продавец выдает вам подтверждающую финансовую квитанцию. Данный авансовый платеж будет включен в общую сумму оплаты по договору, однако в случае отказа от совершения сделки он, скорее всего, не будет возвращен застройщиком.

Шаг второй. После осуществления бронирования начинается подготовка договора купли-продажи. Для этого продавец должен иметь копии ваших документов (загранпаспорта), ваш официальный адрес, телефон, электронную почту и т.д. Покупателем может выступать не одно, а несколько физических лиц.

Как правило, застройщик готов предоставить рассрочку при оплате за новую квартиру. В некоторых случаях рассрочка может достигать трех лет (не надо путать ее с ипотечным кредитом). Первоначальный взнос составляет, как правило 20-30 процентов от стоимости контракта и должен быть оплачен в течении нескольких недель после подписания контракта. Если речь идет о рассрочке на период строительства – то она, скорее всего, будет беспроцентной. Период строительства может составлять от 9 месяцев для небольших проектов до 2-3 лет для крупных комплексов. При рассрочке оплаты за уже построенную квартиру застройщик может установить небольшой процент.

В некоторых случаях застройщик может предложить специальный инвестиционный контракт, в котором он (застройщик) берет на себя управление купленной квартирой в течение определенного срока (например пяти лет с возможной пролонгацией). В течении указанного срока на вашу стоимость квартиры начисляются проценты (обычно 7-10% годовых). Все расходы и вопросы, связанные со сдачей недвижимости в аренду решает сам застройщик (вы только регулярно получаете свои проценты). После окончания срока действия такого инвестиционного договора застройщик за свой счет делает необходимый (косметический) ремонт. Однако следует иметь ввиду, что источник прибыли застройщика при такой схеме - это посуточная или краткосрочная сдача квартир по договорам с различными туристическими агентствами и все такие квартиры будут расположены в одном месте (в одном корпусе, на одном этаже и т.п.). После окончания срока действия инвестиционного договора вы получаете квартиру в "гостиничном" секторе, и есть вероятность, что такие квартиры могут иметь немного меньшую ликвидность, чем остальные квартиры комплекса.

В договоре купли-продажи, среди прочего, оговаривается согласованная цена и график платежей, дата оформления передачи права собственности, точные детали кондоминиума, определяется принцип оплаты сборов и налогов на оформление передачи прав собственности, решаются вопросы гарантии и экспертизы (due diligence). Договор либо подписывается в Таиланде, либо подписывается дистанционно (подписанные застройщиком оригиналы экземпляров пересылаются в вашу страну и подписанный вами экземпляр отправляется обратно в Таиланд с помощью почтовой службы ответственной экспресс-доставки.

Шаг третий. Заселение и оформление прав собственности.
Обычно оформление и заселение происходит одновременно – при получении застройщиком последнего транша оплаты. Однако в случае долгосрочной рассрочки застройщик может разрешить заселение раньше, чем будут получены все платежи (это определяется договором). Соответственно, оформление (регистрация) прав собственности будет происходить после получения застройщиком стопроцентной оплаты. Регистрацию прав собственности в Земельном Департаменте, как правило, будет проводить застройщик самостоятельно (потребуется доверенность), после чего вы получите на руки свидетельство о праве владения квартирой.

Покупка недвижимости на вторичном рынке

1. Подбор варианта

На этапе предварительного отбора, вам необходимо самостоятельно поработать с нашей базой данных, или посетить наш офис, где вы вместе со специалистом просмотрите и оговорите различные варианты. Следует отметить, что количество предложений, которые представлены на сайте, будет меньше того, что находится в нашей внутренней базе (по некоторые причинам, например, из-за некачественных фотографий, некоторые предложения не выкладываются в интернете). После того, как отобрано несколько позиций, мы начинаем связываться с владельцами и формировать план-график просмотров. Вариант того, что вы примете решение о приобретении «на расстоянии» мы не рассматриваем (ну, может быть, за тем редким исключением, когда объект продажи вам хорошо знаком).

2. Переговоры с продавцом

Если при покупке новостройки вы, в основном, следуете стандартным правилам и условиям, предлагаемым продавцом и подписываете типовой договор купли-продажи, то в случае вторичного рынка договор – это всегда предмет дискуссии (продукт «непротивления сторон» :) Это весьма ответственный этап, на котором решаются вопросы цены, возможной рассрочки оплаты, оговаривается задаток, распределяется ответственность сторон по уплате налогов и сборов, требуемых при переоформлении прав собственности и т.п. Очень важно одновременно с проведением переговоров провести правильную техническую и юридическую оценку предлагаемой собственности (т.н. due diligence). Мы готовы провести этот анализ (на платной или бесплатной основе, что зависит от конкретной сделки). В случае приобретения квартиры (а не дома), такой анализ требует немного меньших затрат и времени.

3. Подготовка сделки

Если вы покупаете квартиру в лицензированном кондоминиуме, то от вас потребуются некоторые специальные документы, чтобы подтвердить ваше право на приобретение квартиры в полную собственность (например, справка FET). Мы поможем составить правильный текст договора, в соответствии с достигнутыми договорённостями и поможем подготовить необходимый для вас пакет документов. Мы постараемся максимально учесть ваши права, предусмотреть штрафные санкции продавца в случае, если не смог переоформить собственность на ваше имя в установленный по договору срок и т.п. Впрочем, мы также будем защищать и интересы продавца и в договоре, скорее всего, будет указана ваша финансовая ответственность в случае, если вы не смогли произвести оплату, в соответствии с условиями договора.

4. Регистрация сделки

Закрытие сделки (перерегистрация прав собственности) происходит в Земельном Департаменте. В момент регистрации уплачиваются все налоги и сборы. Если вы приобретаете дом, то сделка усложняется тем, что документы на права на землю (права аренды, разумеется) оформляются отдельно от прав на постройку. При этаком оформлении собственности на дом раздельно от собственности на землю, процедура регистрации не может быть меньше одного месяца (в случае квартиры все оформляется за один или несколько дней).