Собственнику жилья

Если вы продаете недвижимость в Таиланде, то, скорее всего, юридические аспекты владения землей, квартирой или домом Вам уже знакомы. Единственное, на что мы посоветуем обратить внимание, так это на налоги, которые необходимо будет уплатить при оформлении собственности на нового владельца.

Отметим, что при перепродаже контракта на еще строящуюся квартиру (до оформления прав собственности в Земельном Департаменте на ваше имя), процедура будет состоять только в изменении имени в контракте с продавцом (застройщиком) и не потребует уплаты каких-либо государственных налогов. Однако не исключено, что вам будет необходимо закрыть некоторые финансовые обязательства перед застройщиком, что определяется условиями конкретного договора с застройщиком.

Также напомним, что для беспрепятственного и беспошлинного вывода (достаточно крупной суммы) денег от продажи за территорию Таиланда вам потребуется представить в банк документальные основания: копии документов на собственность, которой вы владели, копию договора купли-продажи. Поскольку Таиланд участвует в международных программах по противодействию отмыванию денег, то, скорее всего, банк заинтересуется источником происхождения денег при приобретении продающейся собственности. Удовлетворить такой интерес вы сможете, предоставив справку FET (в случае продажи лицензированной квартиры в кондоминиуме) или, в случае продажи дома, другие документы, подтверждающие источник происхождения (поступление денег из-за рубежа, доходы от официального бизнеса или работы в Таиланде). Но это все технические вопросы, которые всегда решаются, тем более что схемы взаиморасчетов между покупателем и продавцом могут самые разные (включая проведение финансовых транзакций вне территории Таиланда). Главный вопрос остается – как продать?

Попытаемся дать несколько рекомендаций:

1. Прежде всего перед вами встанет выбор агентства по недвижимости. Нужно сказать, что для покупателей вопрос работать или нет с риелтором особо не стоит, поскольку все затраты (комиссии агентству) несет продавец. Однако при продаже недвижимости платить агентству будете уже вы. Может быть у вас уже есть готовый покупатель? Тогда вперед – если вам кто и нужен, так, возможно, юридическая компания для правильного документального оформления сделки. Но если покупателя еще нужно найти? Тогда ищите профессиональную риэлтерскую компанию с одним самым главным условием – компания должна иметь большой опыт (и большую базу данных) на вторичном рынке. Заметим, что в Паттайе (и вообще в туристических районах Таиланда) основной специализацией агентств является рынок строящегося жилья (а не вторичный рынок). Pattaya Realty – одно из немногих исключений с огромным опытом работы и одной из самых больших баз данных именно на вторичке. Цена нашей комиссии не может быть меньше 50,000 (?) бат и составляет от 3 до 10 процентов в зависимости от конкретного объекта и ситуации.
2. Цена. Закон рынка прост – чем меньше ваша цена относительно среднерыночных показателей, тем быстрее вы найдете покупателя. Однако не думайте, что задача агента состоит в том, чтобы максимально «опустить» вас в цене – ведь чем дороже будет продана ваша квартира или дом, тем большие комиссионные получит агентство. Поэтому советуем здесь, во-первых, самостоятельно оценивать динамику рынка (интернет к вашим услугам), во-вторых, прислушиваться к советам специалистов, и в-третьих, проявлять гибкость и динамично менять ваши финансовые условия в зависимости от складывающихся рыночных обстоятельств.
3. Имейте ввиду, независимо от того, как и в какой валюте вы расплачивались с продавцом при покупке вашей недвижимости – выставлять вашу собственность на продажу необходимо в тайских батах.
4. Если вы работаете с несколькими агентствами – не объявляйте разным агентствам разную цену. Интернет доступен не только вам, но и вашим потенциальным покупателям, которые будут немного удивлены, увидев разные цены в разных местах. Такой разброс цен может вызвать обоснованные подозрения, что «что-то здесь не так» – либо данный объект не совсем «чистый», либо почему-то долго и плохо продается. Имейте ввиду, что некоторые недобросовестные агентства могут добавить собственную неоговоренную наценку, поэтому отслеживайте свой объект в объявлениях на сайтах тех агентств, с которыми вы работаете. Самый правильный вариант – заключать с агентствами договор, фиксирующий конечную цену на продающуюся недвижимость, в которую уже включена комиссия посредника. То есть фактически вы таким образом устанавливаете конечную продажную цену, а не действуете по принципу «я хочу столько-то, а как вы там продадите – ваше дело». Наш опыт показывает, что данный подход является самым неэффективным.
5. Любой профессиональный маркетолог скажет, что «упаковка» – это основа успеха на рынке. Если вы хотите продать замечательный дом или квартиру, но на сайте покупатель видит маленькие размытые фотографии с зачастую захламленными интерьерами – то каковы шансы, что это объявление хоть как-то привлечет его внимание? Ваша задача, чтобы мультимедийная презентация продающейся квартиры или дома, с одной стороны, была максимально полной (не ограничивалась тремя неразборчивыми фотографиями, а включала полный фотонабор, а еще лучше, и 3D-тур и/или видео), а, с другой стороны, создавала даже лучший образ, чем есть на самом деле. В этом случае мы рекомендуем продавцам немного инвестировать «в рекламу» и получить наиболее эффективный и работающий результат. Поверьте, для успеха продажи намного лучше, когда фотографии «лучше реальности», чем наоборот. Ситуация, когда некоторое количество покупателей, мотивированных великолепной рекламой, будут разочарованы во время живого просмотра определенно лучше ситуации, когда таких покупателей нет вообще. Мы готовы помочь вам сформировать правильное портфолио, включая художественные фотографии, 3D-туры и видео.
6. Призываем вас соблюдать бизнес-этику и своевременно проинформировать все агентства, с которыми вы работаете, в случае снятия вашего предложения с продажи.

Итак, если вы решили продать свою квартиру или дом через наше агентство,

Получив ваш запрос, мы:

• Пошлем своего представителя, который осмотрит вашу квартиру или дом, заполнит анкету, бесплатно сделает фотографии (если у вас нет профессионального портфолио).
• Произведем бесплатную оценку вашей собственности.
• Предложим вам варианты сотрудничества и заключим соответствующее соглашение.
• Внесем информацию о вашем объекте в нашу базу данных, после чего оно появится на нашем сайте.
• В зависимости от оговоренных в соглашении способах продвижения, информация о вашей недвижимости может быть размещена на других онлайн и офлайн ресурсах (интернет- порталах, газетах, журналах и т.п.), а также на нашей офисной уличной витрине.
• Мы ведем значительную по объему базу потенциальных покупателей, поэтому те из них, кого интересуют схожие по характеристикам предложения будут проинформированы через e-mail рассылку и другими доступными способами.

Арендодателям..

Если вы хотите получать доход от сдачи своей недвижимости в аренду, то существуют несколько вариантов.

Долгосрочная аренда. Самый безопасный и спокойный вариант. Нашли жильцов на год и ни о чем не беспокоитесь. Однако не исключено, что ждать таких арендаторов вы будете довольно долго. Требования к обустройству жилья самые базовые – необходимо наличие мебели, работающая сантехника, кухонная техника и кондиционеры. Значительную часть бытовых мелочей и даже часть мебели жильцы могут привезти с собой.

Краткосрочная аренда (от месяца до полугода). Немного более беспокойный вариант. Жильцы меняются чаще (что с точки зрения «сохранности» потребительских качеств жилья хуже). Требования к обустройству повыше – необходимы и постельное белье, и посуда. Однако шансы найти арендаторов повышаются и в долгосрочном периоде коэффициент заполняемости становится выше.

Посуточная аренда. Самый хлопотный, но, одновременно и самый прибыльный вариант. Во-первых, при определении стоимости жилья посуточно, общая стоимость тридцати дней такой аренды всегда будет выше среднестатистической месячной стоимости жилья такого класса. Во-вторых, если этот дом или квартира находится в «правильном» туристическом месте, то коэффициент заполняемости будет самым высоким. Однако не каждый владелец пойдет на то, чтобы «его родной дом» практически превратили в гостиницу. Разумеется, подобное жилье должно быть оборудовано и укомплектовано полностью по принципу «въехал и живи» – вплоть до туалетной бумаги или средств для мытья посуды. Кроме того, если в двух предыдущих случаях владелец может работать с несколькими агентствами одновременно, то при посуточной аренде квартира должна быть передана одному агентству в эксклюзивное управление, иначе не получится реализовать механизмы онлайн бронирования (когда абсолютно точно определен график занятости объекта).

Определяя условия аренды, вы должны решить, какой из указанных вариантов наиболее вам подходит, указать дополнительный условия (например, запрет на курение, содержание домашних животных и т.д.), определить сумму страхового депозита, который будет являться гарантией возмещения убытков, связанных с потерей или приведением в негодность арендованного имущества.

Наше агентство готово сотрудничать с вами по любому выбранному варианту, для этого вам достаточно связаться с нами.