Общий обзор

Согласно Гражданскому и Коммерческому Кодексу иностранцы в Таиланде имеют такие же права собственности, как и граждане Таиланда, однако в соответствии с Земельным Кодексом (Land Code Act B.E. 2497/1954), иностранцам запрещено владение землей. Поскольку право собственности на землю является важнейшим элементом права владения недвижимостью (землей и домом), то данная коллизия приводит к выводу о том, что за исключением возможности получения права собственности на квартиру в зарегистрированном кондоминиуме, иностранцы в Таиланде НЕ МОГУТ получить полное и безоговорочное (лизхолд) право владения недвижимостью (землей и домом).

Иностранное владение на основе международных договоров

Согласно Земельному Кодексу иностранные лица могут владеть землей в соответствии с положениями международных договоров, заключенных Таиландом, однако последний такой договор завершил свое действие в 1970 году и в настоящее время у Таиланда нет каких-либо международных соглашений с какой-либо страной, позволяющее иностранное владение землей в Таиланде. Нарушение норм Земельного Кодека в этой части наказывается штрафом в размере до двадцати тысяч бат или тюремным заключением на срок до двух лет, или и тем и другим одновременно (статья 111 Земельного Кодекса).

Статья 86 Земельного Кодекса: «Иностранцы могут приобретать землю в силу положений международного договора, дающего право на владение недвижимым имуществом, а также с учетом положений настоящего Кодекса».

Исключения в вопросе иностранной собственности на землю

Теоретически иностранные физические лица могут владеть землей площадью до 1 рай (1600 квадратных метров), что обусловлено статьей 96 бис поправок к Земельному Кодексу (1999 год). Целью приобретения может быть только собственное проживание, при этом такое приобретение возможно по решению Совета по Инвестициям и требует инвестиционного вложения в размере не менее 40 миллионов бат в специально указанные активы или государственные облигации. Подобные разрешения имеют жесткие условия и ограничения на географические районы, где это разрешается, а также требуют специального одобрения министра внутренних дел. На практике, даже если вы в состоянии сделать дополнительные инвестиции в экономику Таиланда в размере 40 млн бат, данный способ реализации прав владения землей не является эффективным вариантом. Кроме того, право собственности, полученное в виде подобного исключения, не переходит по наследству и ограничиваются периодом жизни иностранца.

Иностранные компании

Право собственности на землю, также невозможно и для иностранных компаний, включая компаний, попадающих под определения договора о дружбе (США), оффшорных компаний, компаний, зарегистрированных в Гонконге и любых других юридических лиц. Иностранные компании, как и иностранные физические лица, могут иметь миноритарную долю в тайских компаниях, но НЕ МОГУТ использовать схемы номинальных держателей для реализации прав собственности на землю в Таиланде.

Иностранные корпорации со значительными инвестициями, вносящих значительный вклад в экономику Таиланда могут иметь специальные привилегии и льготы в части земельной собственности, предоставленных в течение всего срока их бизнес-активности в Таиланде, согласно следующим законодательным нормам:

  • Статьи 27 Закона о Поощрении Инвестиций (Investment Promotion Act)
  • Статьи 44 Закона об Управления Промышленными Зонами Таиланда (Industrial Estate Authority of Thailand Act)
  • Статьи 65 Закона о нефти (Petroleum Act)

Наследование земли иностранцами

Опять же, в теории, иностранец, состоящий в браке с гражданкой/гражданином Таиланда может, в качестве официального наследника, с одобрения министра внутренних дел наследовать землю в соответствии со статьей 93 Земельного Кодекса, однако данная статья применима только в совокупности с обозначенной выше статьей 86 Земельного Кодекса (т.е. в отношении прав собственности, предоставленных в соответствии с международным договором). Таким образом, данная статья Земельного Кодекса не применяется к иностранцам, наследующих землю от тайского супруга. Таким образом, поскольку земля, полученная по наследству, не может быть зарегистрирована иностранцем-наследником в официальное владение, она должна быть продана или передана в течение одного года с момента получения наследства.

Тайская компания, контролируемая иностранным лицом

До мая 2006 г. обычной практикой для иностранцев было создание компаний под тайской юрисдикцией и владение землей через структуру таких компаний. Однако в мае 2006 года вступили в силу новые правила Земельного Департамента (выпущенные совместно с министерством внутренних дел) которые, вместе с последовавшими за ними новыми процедурами регистрации бизнеса, а также с ожидаемыми поправками в Закон об Иностранном Бизнесе, сделали такую практику менее распространенной. Последние обсуждения в правительстве Таиланда, рассматривающие варианты усиления контроля за подобными схемами с помощью новых нормативных актов, приводят к выводу, что использование варианта владения недвижимостью через структуру тайской компании не является абсолютно надежным средством обеспечения долгосрочных инвестиционных интересов в тайскую недвижимость.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок