Документы на владение землей в Таиланде

Свидетельства на право владения землей, выпущенные в Земельном Департаменте и других государственных ведомствах

Правоустанавливающие документы на землю (land title deed), выданные соответствующими управлениями Земельного Департамента удостоверяют личные права распоряжения земельным участком (или владения, если это т.н. Чанот - Chanot) и связанные с ней зарегистрированные обременения, такие как ипотека, лизинг и т.д. Иностранцы не имеют права владеть землей и не могут иметь свидетельство на землю на свое имя, но они могут обладать другими правами, такими право аренды (лизинга), право на пользование (узуфрукт), право на проживание, право на застройку (суперфиций), ипотеку. Такие права могут быть зарегистрированы отмечены в правоустанавливающих документах на землю. Узнать больше...

Чанот (Chanote): из всех документов на землю, выдаваемых Земельным Департаментом, только Nor. Sor. 4 Jor или Чанот является настоящим и полноценным свидетельством на право собственности на землю.

Лицо, имеющее Chanote, выданный на его имя, имеет законное право владеть земельным участком и может использовать свидетельство в качестве подтверждения своего права в государственных учреждениях. Свидетельство о праве собственности подготавливается с использованием технологии GPS для определения области границ земельного участка, что является очень точным методом. При наличии этого свидетельства любые правовые акты могут быть совершены немедленно, на основании подтвержденного права собственности.

Всего существует несколько основных правоустанавливающих документов, которые выдаются в Земельном Департамента и подтверждают или уведомляют о различных формах пользования, распоряжения или владения землей. На самом деле все земельные документы, выданные в Земельном Департаменте, кроме Chanot, формально относятся к земле, принадлежащей государству.

Обзор основных правоустанавливающих документов на землю, выдающихся Земельным Департаментом

Регистрация основных земельных прав и действий (продажа, аренда, узуфрукт, суперфиций и т.д.) осуществляется только в Земельном Департаменте, где можно получить официальное право застройки на земле с подтвержденным правом распоряжения землей (Nor.Sor.3) или полное право собственности (Nor.Sor.4.Jor / Chanote). Внешний вид свидетельства о праве собственности на землю Nor Sor 3 или Chanote, выпущенный в Земельном департаменте, может варьироваться, в зависимости от времени, когда документ был выдан, и отличаться размерами, цветам гербового изображения и т.д. Права, устанавливаемые каждым видом документа более подробно описаны ниже. Самым «сильным и безопасным» документом на право собственности на землю, устанавливающим полное частное право на земельный участок в Таиланде является Chanote (официально определен как Nor.Sor.4.Jor), затем по старшинству идут Nor Sor Saam Gor/ Khor, которые предлагают подтвержденные права распоряжения. Nor.Sor.3 без дополнений является менее интересным вариантом, главным образом из-за меньшего количества прав и неполного статуса исследования земельного участка (границы, расположение).

Sor Kor Nung (1)

Свидетельство S.K.1 является формой уведомления о праве распоряжения землей и предоставляет мало реальных прав, связанных с ней. Документ дает право занимать и использовать землю (как правило, для сельского хозяйства). Лицо, которое фактически занимает землю может иметь более прав, чем лицо, которое имеет только форму уведомления. Такая земля (право) может быть продана и передана по наследству. Юридически процесс передачи состоит не более чем в передаче данной формы уведомления и право распоряжения или использование земли переходит от одного лица к другому. Зарегистрировать такие права и действия, как продажа, аренда, узуфрукт, ипотека и т.д.) над землей (документом) такого типа невозможно. В зависимости от места расположения земельного участка, этот документ может быть повышен до свидетельства Nor. Sor. 3, Nor. Sor. 3 Gor, или or Nor. Sor. 4 Jor (Chanote).

Земельный департамент не выпускает документов Sor Kor Nung с 1972 года. В настоящее время для того, чтобы поменять этот документ на документ более высокого уровня необходимо судебное разрешение.

Nor Sor Song (2)

N.S.2 является письменным разрешением, которое выдается Земельным Департаментом. Этот документ дает временное право занимать и использовать землю в течение определенного периода времени. Обладатель документа должен занять и начать использовать указанный в документе земельный участок в течение 6 месяцев и должен завершить использование земли в течение 3 лет с момента получения N.S.2. Эта земля не может быть продана или передана каким-либо способом, кроме наследования. В зависимости от места расположения земельного участка, это документ может быть повышен до уровня Nor.Sor. 3, Nor.Sor. 3 Gor или Nor. Sor. 4 Jor (Chanote), однако, после обновления запрет на продажу или передачу по-прежнему остается.

Nor Sor Saam (3)

N.S.3 является свидетельством, которая удостоверяет право распоряжаться определенным участком земли, однако границы этого участка (с соседними участками) должны быть уточнены и подтверждены. На такой земле нет физических разделительных меток (межевых знаков). Имя на документе определяет лицо, которое обладает законным правом распоряжения землей и получения выгоды от земли, однако не является правом полной собственности. Такое право распоряжения признано законом и может быть использовано в качестве доказательства в любом споре с обычным человеком или государственным органом. На такую землю можно зарегистрировать продажу или аренду, получить разрешение на строительство на этой земле (если планируемая постройка соответствует необходимым строительным нормам и местным строительным правилам, а также другим законам, например, законам об охране окружающей среды). Владелец такой земли может обременять ее (ипотека, лизинг, и т.д.) и зарегистрировать эти действия в Земельном Департаменте. Земля может быть продана в соответствии с принципом 30-дневного периода публичного уведомления.

Проблема с Nor Sor Saam (в отличие от Chanote или Nor Sor Saam Gor) состоит в том, что данный документ не устанавливает полное право собственности на землю, а устанавливает право распоряжения земельным участком, причем без окончательно подтвержденной земельно-кадастровой документации. Отсутствие окончательно подтвержденных границ участка зачастую приводит к пограничным спорам, возникающим в период 30-дневного срока публичного уведомления при продаже / передачи земли.

Nor Sor Saam (3) Gor

N.S.3.G имеет такую же юридическую основу, как Nor. Sor Saam, однако в данном случае границы земельного участка точно определены и установлены относительно соседних земельных участков (межевые знаки устанавливаются на основе аэрофотосъёмки). При продаже такой земли не нужно давать 30-дневное публичное объявление. Также возможно разделить такой земельный участок на несколько более мелких.

Nor Sor Saam (3) Khor

N.S.3.K похож на N.S.3 Gor, однако, он выдается на участки, не прошедшие точную кадастровую привязку с помощью аэрофотосъёмки и не имеющие межевых разделителей. Этот документ выдается должностным лицом Земельного Департамента. Для данного документа отсутствуют ограничения на использование земли, также как нет необходимости публикации 30-дневного уведомления при совершении правовых актов. Эту землю также можно поделить на более мелкие участки.

Nor Sor Si (4) Jor (Chanote - Чанот)

The N.S.4.J или Chanote является настоящим свидетельством полного права частной собственности и только этот документ может подтвердить такое полное и окончательное право. Земельные участки с этим документом прошли точное земельно-кадастровое исследование с помощью GPS, привязаны к национальной кадастровой карте и имеют специальные пронумерованные межевые маркеры, которые установлены на грунте. Такие документы на землю чаще встречаются в более развитых районах Таиланда. Правовые акты (продажа) не требуют общественного оповещения (30-дневной публикации). Не существует каких-либо ограничений по использованию земли, и она может быть разделена на более мелкие участки.

В некоторых районах Таиланда свидетельства о полном праве собственности выдаются согласно программы земельной реформы, но содержат некоторые ограничения, такие как ограничение права продажи земли в течение определенного времени (например, по такому документу нельзя продавать или обременять землю в течение 10 лет с момента выпуска свидетельства).
Площадь земельного участка, как она указана в Chanote должна быть точной, однако, имея определенные связи, ею можно манипулировать. Например, в Chanote может быть указана площадь 3 Rai (тайская единица площади, около 1600 кв. м) но после фактического (частного) обмера она по факту составляет 2 Rai. Цены на землю, как правило, устанавливаются в тайских батах за Рай (или для более мелких участков в батах за Wah). Договор купли-продажи при этом содержит условие что-то вроде «Площадь земли, указанная в Chanote, является окончательной, и цена покупки должна быть определена на основе площади, указанной в Chanote». Таким образом вы зачастую платите за большее количество земли, чем вы получаете.
Если скваттер (лицо, самостоятельно поселившееся или использующее землю без документов) распоряжается земельным участком непрерывно в течение 10 лет (статья 1382: «и мирно и открыто владел собственностью, принадлежащей другому лицу, с намерением стать его владельцем, то он может претендовать на право собственности на него»), то он может обратиться в Земельный Департамент для оформления прав собственности. Так что, если вам принадлежат земли по Chanote, но на них появляются скваттеры и вы ничего не делаете, чтобы удалить их оттуда в течении 10 лет, то вы можете потерять эту землю.

Nor Sor Ha (5)

N.S. 5 документ, удостоверяющий право его владельца на землю. Если владелец имеет N.S. 5, вместе с сертификатом использования (utilization on the land), это означает, что должностное лицо Земельного Департамента подтвердило право использования земли, таким образом земля с N.S. 5 и с сертификатом использования, может быть продана или передана путем регистрации в Земельном Департаменте. Отсутствие подтверждающих документов в виде сертификата на использование означает, что Земельный Департамент еще не подтвердил право использования такой земли в этом случае она не может быть продана или передана, иначе как по наследству.

Земельные документы, выданные другими государственными ведомствами

В соответствии с тайским законодательством Земельный Департамент является единственным компетентным органом, уполномоченным для регистрации и оформления передачи частных прав на землю. Передача различных прав (владения или аренды / лизинга) на основании документов, выданных другими государственными ведомствами, не может быть зарегистрирована в Земельном Департаменте. Ниже приведен список документов на землю, которые выдаются другими государственными ведомствами.

Sor Por Gor. 4-01 (S.P.G. 4-01) является документом землеотвода, выпущенным комитетом по земельной реформе. Ни при каких обстоятельствах такая земля не может быть куплена или продана. Документ предоставляет право занятия данного участка и передаваться только по наследству. По всей видимости, такая земля может быть использована только для сельскохозяйственных целей.

Sor Tor Gor (S.T.G.) является сертификатом на землю, который выдается только в зоне национального заповедного леса. Обладатель такого документа имеет право поселения и проживания на этом участке. Эта земля запрещена к продаже, однако, право владельца на поселение и проживание может быть передано по наследству. Это документ выдается Лесным Департаментом Таиланда.

Por Bor Tor 5 (Ha) (P.B.T. 5) является доказательством того, что лицо, занявшее данный земельный участок получил налоговый номер и заплатил налог за использование и получение выгоды от земли. Это свидетельство не дает никаких официальных прав, но ранее использовался для установления того, что владелец занимал указанный участок земли и может претендовать на получение Sor Kor 1, а затем и полного свидетельства на собственность.

Nor Kor 3 (Saam) (N.K. 3) является сертификатом на использование и выдается в соответствии с Законом о выделении земли для проживания B.E. 2511. Выдается только для индивидуального поселения.

Gor Sor Nor 5 (Ha) (G.S.N. 5) является сертификатом на использование и выдается в соответствии с Законом о выделении земли для проживания B.E. 2511. Выдается только для кооперативных поселений.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок