Наследование квартиры иностранным гражданином

Недружелюбный Закон о Кондоминиумах: наследование квартиры иностранным гражданином

Право собственности квартирами в кондоминиумах в Таиланде возможно для иностранцев, которые реализуют это право в соответствии со статьей 19 Закона о Кондоминиумах Таиланда (иностранная собственность). Однако тот факт, что иностранное физическое лицо было признано собственником квартиры в кондоминиуме в Таиланде не предоставляет такого права его любым иностранным наследникам или правопреемникам. Как правило, право на полное и безусловное право иностранной собственности (фрихолд) заканчивается в момент смерти иностранного гражданина, получившего такое право собственности в соответствии с Законом о Кондоминиумах. Иностранные полное и безусловное право собственности на кондоминиум (фрихолд) автоматически не переходит по наследству к другим иностранцем. Закон о Кондоминиумах содержит положения о наследовании прав собственности иностранными гражданами в ч.1 статьи 19/5 и статье 19/7 Закона о Кондоминиумах. Только те иностранные граждане, которые соответствуют требованиям статьи 19 Закона о Кондоминиумах (квалифицированы по данной статье), имеют право на регистрацию прав собственности на унаследованную квартиру из 49% иностранной квоты кондоминиума (как указано в статье 19/2 (бис) Закона о Кондоминиумах BE 2522).

Кто из иностранцев может быть квалифицирован как имеющий право на владение квартиры в Таиланде

Право владения квартирой в Таиланде может быть унаследовано иностранцами через завещание или при наследовании по закону, однако, для того, чтобы официально зарегистрировать право собственности на квартиру в Земельном Департаменте, иностранный правопреемник квартиры должен представить доказательства того, что он подпадает под требования статьи 19 Закона о Кондоминиумах. В соответствии со статьей 19 только следующие иностранцы могут претендовать на регистрацию права собственности кондоминиума:

  1. Иностранцы, имеющие вид на жительство в Таиланде, в соответствии с иммиграционным законодательством;
  2. Иностранцы, которым разрешен въезд в Таиланд на основании законодательства по поощрению инвестиций;
  3. Юридические лица, как это предусмотрено в статьях 97 и 98 Земельного Кодекса и зарегистрированные в качестве юридических лиц в соответствии с тайским законодательством;
  4. Юридические лица, которые признаны иностранными и специальный сертификат в соответствии с законодательством по поощрению инвестиций;
  5. Любые другие иностранные физические и юридические лица, считающиеся по закону иностранцами, которые ввезли/перевели на территорию Таиланда сумму, эквивалентную стоимости приобретаемой квартиры в иностранной валюте и конвертировали её в тайские баты, или сняли ее с банковского счета лица, не являющегося гражданином Таиланда (в тайских батах и в тайском банке), или снявшие эту сумму со счета в иностранной валюте в тайском банке.

Квалифицированные и неквалифицированные иностранные наследники кондоминиумов

Статья 19/5 Закона о Кондоминиумах позволяет квалифицированным иностранцам (то есть лицам, соответствующим требованиям данной статьи) регистрировать права собственности на квартиры кондоминиума, полученного по наследству, до того момента, пока количество зарегистрированных в иностранной квоте квартир данного кондоминиума не превышает 49%.
Иностранный наследник должен избавиться от квартиры (продать, передать), как это предусмотрено пунктом 1 статьи 19/5: «Когда иностранное физическое или юридическое лицо, указанное в разделе 19 (квалифицированное иностранное физическое или юридическое лицо) получил квартиру по наследству в качестве законного наследника, или наследника по завещанию, или другим способом (например, дарение), и когда включение указанной квартиры в количество квартир, принадлежащим физическим или юридическим лицам, перечисленным в статье 19 превысит соотношение, предусмотренное в первом абзаце статьи 19-бис.»

Статья 19/7 Закона о Кондоминиумах устанавливает права неквалифицированных иностранных наследников (т.е. не перечисленных в п.п. 1-5 статьи 19). Такие иностранцы, получившие кондоминиум в наследство, должны продать или передать квартиру в течение 1 года с момента получения наследства. «Физическое или юридическое лицо, определенное законом как иностранное лицо, в случае, если оно не входит в список, установленной статьей 19, при получении квартиры по наследству в качестве законного наследника, или иным другим способом, в течение шестидесяти дней с даты получения наследства в письменном виде уведомляет компетентное должностное лицо и обязано избавиться от этой собственности в течении не более чем одного года с даты получения наследства. Если такого избавления от собственности не произошло в указанный период, то применяются положения четвертого абзаца статьи 19/5 с соответствующими изменениями».

Недопустимые иностранные наследники кондоминиумов

В случае неквалифицированного иностранного наследника квартиры возможным решением для официального оформления собственности, полученной по наследству, может стать переход в статус квалифицированного, т.е. удовлетворяющего требованиям статьи 19. Например, можно оформить получаемую по наследству квартиру, как покупаемую по цене равной, как минимум, государственной оценочной стоимости и заплатить из этой оценочной базы налоги и сборы по переоформлению права собственности. Кроме того, необходимо будет оформить и предоставить FET-форму, которую выдаст тайский банк при переводе на его счет суммы в иностранной валюте (в эквиваленте оценочной стоимости квартиры) и конвертации валюты в тайские баты. Таким образом, готовность заплатить налоги и сборы при переходе прав собственности и FET справка дают основания для регистрации прав собственности согласно статье 19/5 Закона о Кондоминиумах.

Вообще говоря, в части вопросов наследования Закон о Кондоминиумах Таиланда не является дружелюбным по отношению к иностранцам и в большинстве случаев иностранные наследники, получившие квартиры на основании завещания или в качестве законных наследников, должны в течение одного года освободиться от этого наследства. Если наследник не сумел распорядиться квартирой в указанный срок, то Генеральный Директор Земельного Департамента уполномочен продать эту квартиру от имени наследника, удержав при этом 5% сборов от продажной цены до каких-либо вычетов и налогов.

Наследование квартир, находящихся в собственности на правах аренды (лизхолд)

Наследование кондоминиума, находящегося в собственности на правах аренды, ограничивается законодательством части правопреемства права аренды в соответствии с Гражданским и Коммерческим Кодексом и не регулируются Законом о Кондоминиумах.   Узнать больше...


БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок