Частые вопросы о кондоминиумах

В:

Все ли квартиры в Таиланде регулируются Законом о Кондоминиумах?

О:

Есть два типа жилых многоквартирных домов (кондоминиумов) в Таиланде: квартиры, зарегистрированные в соответствии с Законом о Кондоминиумах и с лицензией кондоминиума, и квартиры, не зарегистрированные в соответствии с этим законом. Только кондоминиумы, зарегистрированные в соответствии с законодательством о кондоминиумах и лицензионные Земельным Департаментом, предлагают квартиры в полную и безоговорочную индивидуальную собственность – фрихолд, с выданным государственным органом свидетельством на право собственности (tile deed). Такие квартиры полностью регулируются нормами Закона о Кондоминиуме Таиланда. Нельзя рассматривать зарегистрированные и незарегистрированные квартиры юридически равнозначными, потому что процедура покупки незарегистрированной квартиры (туристическая аренда) и покупки квартиры в зарегистрированном кондоминиуме кардинально отличается. Подробнее...

В:

Существуют ли требования к размерам и количеству квартир в кондоминиуме?

О:

Закон о Кондоминиумах не содержит каких-либо специфических требований и ограничений, необходимых для успешного лицензирования и кондоминиума. Его главная задача – разграничить права собственности на две категории: личную, индивидуальную собственность (квартиры) и совместную собственность (объекты и зоны общего пользования (статья 4 Закона о Кондоминиумах). В Законе отсутствуют какие-либо спецификации и требования по высоте или площади помещений, также как нет никаких требований по допустимому количеству отдельных квартир, находящихся в здании. Однако местное законодательство (например, Закон о Городском Планировании) могут устанавливать отдельные ограничения на то, какое по высоте или площади здание может быть построено на том или ином участке земли. Технически кондоминиум может также состоять из комплекса малоэтажных зданий (вилла кондоминиум). Юридическое определение кондоминиума и требования к его строительству, прежде всего, изложены в Законе о Кондоминиуме в Таиланде.

В:

Как управляется кондоминиум?

О:

Кондоминиумы регулируются: a) - его собственными правилами и нормы (внутреннее регулирование) и б)Законом о Кондоминиумах Таиланда (внешнее регулирование). Закон о Кондоминиумах, например, определяет процедуру и требования к регистрации многоквартирного строительства в качестве кондоминиума. Внутренние правила (Устав) кондоминиума, могут определять то, как должно использоваться здание (например, запрещать использование квартир кондоминиума в качестве офисов, запрещать использовать адреса квартир в качестве юридического адреса при регистрации бизнеса, устанавливать ограничения на сдачу квартир в аренду или на нахождение в квартирах домашних животных). Нормы и правила кондоминиума устанавливаются путем голосования владельцев квартир кондоминиума на общих собраниях.

В:

Какие сборы существуют в кондоминиумах?

О:

Каждый кондоминиум должен нести расходы на его техническое обслуживание и управление. Для этого каждый владелец платит регулярную плату (сбор кондоминиума), которая рассчитывается исходя из площади каждой квартиры (статья 18 Закона Кондоминиум). Сборы / расходы кондоминиума на управление оплачивается авансом в соответствии с правилами кондоминиума и / или на основании специального решением общего собрания. Оплата за техническое обслуживание взимается один или два раза в месяц, или с более длительными интервалами, при этом каждый владелец вносит свою долю в общие расходы. Кондоминиумы могут также иметь специальный резервный фонд для ремонта и модернизации здания. Расходы на управление и обслуживание, на формирование резервного или амортизационного фонда (sinking fund) и возможные будущие расходы на капитальный ремонт могут стать дополнительной финансовая нагрузкой, которую необходимо заранее оценить, прежде чем покупать квартиру.

В:

Может ли кондоминиум в Таиланде на 100% принадлежать иностранным владельцам?

О:

Если, например, кондоминиум состоит из 100 равных по площади квартир, то не более 49 квартир может находиться в иностранной собственности, и, по крайней мере, 51% всего квартирного фонда должны быть во владении тайскими гражданами. В период с апреля 1999 г. по апрель 2004 г. года, в качестве временной меры и попытки уменьшить количество пустых и только построенных квартир, иностранцы могли при определенных ограничениях и в определенных районах владеть до 100% квартир в одном здании кондоминиума. В 2004 г. эта льгота была отменена и в настоящее время квота иностранных владельцев не может превышать 49% от общей площади всех квартир, находящихся в частной собственности в одном кондоминиуме без каких либо исключений.

В:

Граждане любой страны могут купить кондо в Таиланде?

О:

Не существует каких-либо ограничений по гражданству или национальности на покупку кондо в Таиланде. Любой, кто имеет право легального въезда в Таиланд (независимо от категории визы, по которой он въехал), может купить и получить во владение квартиру из «иностранной» квоты кондоминиума. При этом каждый иностранец должен быть признан соответствующим требованиям статьи 19 Закона о Кондоминиумах. Обычно это означает, что денежные средства в объеме, требуемом для покупки недвижимости, должны быть легально ввезены/переведены в Таиланд как иностранная валюта и обменены на тайские баты лицензированным финансовым учреждением внутри Таиланда. Права иностранная собственность на квартиры, равно как и иностранная квота на количество таких квартир в одном кондоминиуме регулируется статьей 19 Закона о Кондоминиумах. Подробнее...

В:

Может ли тайская компания владеть кондоминиумом от моего имени?

О:

С момента, когда в 2006 году вышли специальные правила, инициированные Земельным Департаментом и Министерством внутренних Таиланда, и направленные на предотвращение неправомерного и незаконного использования тайских номинальных акционеров иностранцами, практика организации схем владения через тайские компании пошла на убыль. Компании, специально созданные, для «обхода» законодательных ограничений иностранной собственности (в том числе. для покупки кондо в тайской квоте кондоминиумов), а также «замороженные» холдинговые компании не признаются тайским законодательством. Однако, несмотря на имеющиеся ограничения и действующие санкции наказаний, подобная практика имеет место в случаях, когда застройщики пытаются продать оставшиеся в тайской квоте дорогие квартиры в туристических курортных зонах Таиланда. Подробнее...

В:

Могу ли я передать права владения кондоминиумом своим детям?

О:

Право иностранного владения кондо в Таиланде предоставляется иностранным гражданам в индивидуальном порядке и не распространяется на его зарубежных наследников. Любой иностранец, который получает квартиру в Таиланде по наследству или через договор дарения должен еще раз в индивидуальном порядке пройти все необходимые разрешительные процедуры по оформлению этого имущества в собственность в соответствии со статьей 19 Закона о Кондоминиумах, или же он должен продать квартиру в течение одного года после получения наследства (статья 19/7). Таким образом, хотя собственность может быть передана иностранным наследникам, но если они не имеют возможности зарегистрировать свои права владения, они должны избавиться от квартиры в течение 1 года. Подробнее...

В:

Могу ли я купить кондо по договору аренды (лизхолд)?

О:

Когда количество квартир, которые могут быть переданы иностранцам на правах безусловного личного владения (фрихолд) достигают предела в 49 процентов, оставшиеся квартиры могут быть сданы иностранцам в аренду на срок до 30 лет. Одним из основных недостатков тайского законодательства о собственности является то, что в Таиланде не существуют законов, которые бы отдельно регулировали вопросы аренды недвижимости – все сделки в этой части считаются общими договорами найма и аренды имущества со всеми присутствующими там ограничениями вещного права. Согласно законам о найме и аренде имущества, покупатель квартиры по схеме аренды (лизхолд) фактически становится арендатором с предоплаченной стоимостью аренды и получает персональные права использования и распоряжения квартирой на срок, установленный договором. Приобретение квартиры на правах аренды (лизхолд) ограничивает арендатора в возможности передачи своих прав аренды третьему лицу, а также лишает его права голоса на общих собраниях владельцев кондоминиума и возможности принимать участие в решениях вопросов, связанных с управлением кондоминиума. Кроме того, в случае смерти арендатора, действие договора аренды прекращается и права по данному договору не передаются наследникам арендатора. Финансовый недостаток схемы лизхолда является то, что сдаваемая в аренду квартиру является уменьшающимся активом, возлагающим на арендодателя обязательства по уплате ежегодного налога на доходы от аренды. Подробнее...

В:

Могу ли я купить долевую собственность?

О:

Предлагаемое владение по принципу разделения времени (таймшер / time-share) или по принципу долевого участия почти всегда «выдают» интерес владельца незарегистрированного кондоминиума. Таймшер и долевое владение характерны для незарегистрированных и нелицензированных в качестве кондоминиума жилых или гостиничных зданий, предлагающих (туристические) квартиры на правах аренды (лизхолда) и не обеспечивают право полной и безоговорочной собственности (фрихолд).

В:

Может ли иностранная компания владеть кондоминиумом?

О:

Иностранные юридические лица (в том числе оффшорные компании) могут зарегистрировать в собственность квартиры из 49% иностранной квоты кондоминиума, как и любое другое иностранное лицо. Для оформления приобретения требуется протокол собрания акционеров компании, одобряющего покупку, также должны быть подготовлены, переведены и нотариально заверены учредительные документы компании, которые должны быть направлены в местное Управление Земельного Департамента (все или некоторые документы компании, в зависимости от требований местного управления). Также должна быть приложена FET форма (документ, подтверждающий легальность ввоза и обмена иностранной валюты в сумме, эквивалентной стоимости приобретения) – ровно также, как это требуется и от физического иностранного лица при приобретении квартиры в Таиланде.

В:

Существует ли возможность получить право совместной собственности с женой, если она является гражданкой Таиланда?

О:

Если кондо зарегистрировано на имя вашего тайского супруга или на оба ваших имени, как совместная собственность иностранного и тайского супругов, то такая собственность будет считаться полностью иностранной с правом полного и безоговорочного владения (фрихолд). Кондоминиум, приобретенный гражданином Таиланда, находящимся в законном браке с иностранцем, попадает в «иностранную» квоту кондоминиума, за исключением случая, когда существует нормативно-правовой документ (например, письмо-подтверждение), что денежная сумма, которая была израсходована на приобретение квартиры являлась личной собственностью тайского супруга. В этом случае кондо попадает в тайскую квоту кондоминиума. Некоторые контракты купли-продажи кондоминиумов, предлагаемые покупателям, состоящих в таких смешанных браках, сформулированы по принципу «договор и/или» (когда при отсутствии свободной иностранной квоты на момент регистрации прав собственности, она будет оформлена на тайскую жену в тайской квоте).

В:

Что такое FET-форма?

О:

FET форма (Foreign Exchange Transaction) переводится как Бланк обмена иностранной валюты; ранее она называлась Thor Tor 3 или Thor Tor Saam). В случае, когда уполномоченный финансовый институт (банк) в Таиланде проводит операцию по обмену иностранной валюты на сумму, превышающую 50 000 долларов США (или эквивалент в любой другой валюте), то он обязан в соответствии с требованиями (центрального) Банка Таиланда подготовить FET-форму и передать информацию об этой сделке в Банк Таиланда. Для иностранцев, покупающих кондоминиум в Таиланде, оригинальная копия этой формы с указанием своего имени, а также отправителя или получателя иностранной валюты, является частью документов, необходимых для регистрации иностранной собственности в Земельном Департаменте (доказательство соответствия иностранцем требованиям статьи 19 Закона о Кондоминиумах). Подробнее...

В:

Что делать если у меня нет FET формы?

О:

Для обмена иностранной валюты в количестве менее чем 50 000 долларов США, банку не нужно оформлять FET форму и, следовательно, он не выдаст на руки ее копию. В этом случае иностранцы могут потребовать от банка письмо с подтверждением перевода иностранной валюты и обмена ее на тайские баты. Это письмо содержит ту же информацию, что и FET форма (сумма перевода в иностранной валюте, факт ее обмена на тайские баты, имя отправителя и получателя денег, цель перевода денег) и может быть использовано в качестве доказательства соответствии с разделом 19 Закона о Кондоминиумах. Это доказательство должно быть представлено в Управление Земельного Департамента при регистрации иностранной собственности.

В:

Что делать, если у меня нет FET формы, потому что я продал мою старую квартиру?

О:

Когда иностранец продает свою квартиру и хочет купить новую, он может использовать средства, полученные от продажи, однако он должен снова соответствовать требованиям статьи 19 Закона о Кондоминиумах. В случае, если иностранец попадает под определение ч.5 статьи 19 (то есть у него нет вида на жительства в Тайланде и сумма на покупку квартиры была переведена из-за границы), – ему ничего не остается, как перевести деньги из Таиланда, а потом назад в Таиланд в иностранной валюте, или же он может обменять тайские баты на иностранную валюту внутри Таиланда, после чего снять деньги с этого счета и использовать их для покупки новой квартиры.

В:

Покупка кондоминиума до начала или на этапе строительства?

О:

Наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются иностранцы при покупке квартир на этапе строительства в Таиланде: застройщик обанкротится или испытывает недостаток финансирования (как правило, из-за неудовлетворительных продаж), неудовлетворительное качество строительства, строительство и отделка занимает гораздо больше времени, чем планировалось изначально. В проектах, предлагающих приобретение квартир до завершения строительства, застройщик обычно требует, чтобы во время строительства все платежи согласно договора купли-продажи производятся непосредственно на его банковский-счет, а не на специальный условный депозит (escrow account). Платежи на банковский счет застройщика, в отличие от условного депозитного счета (когда деньги, находящиеся на счете лицензированного финансового учреждения в Таиланде, могут быть выплачены застройщику только при соблюдении заранее оговоренных в соглашении о депонировании условий) имеет серьезные риски и неудобства для покупателя.

В:

Как происходит оплата за кондоминиум?

О:

Цена за квадратный метр является одним из ключевых элементов для определения общей суммы покупки и является основой для различных предлагаемых на рынке проектов. В случае приобретения готового кондо цену, его стоимость, как правило, выплачивается в момент оформления передачи прав собственности в Управлении Земельного Департамента. Оплата происходит с помощью банковского чека (выпущенного и гарантированного вашим банком в Таиланде – банком, который также подготовил для вас подтверждающие документы об обмене иностранной валюты - FET форму). В случае приобретения квартиры на этапе строительства, стоимость квартиры, как правило, перечисляется на банковский счет застройщика, отдельными платежами (в рассрочку), с последним платежом в момент оформления передачи прав собственности (не забывайте о важности и дополнительных гарантиях при использовании специального условного депозитного счета (escrow). Условия и сроки оплаты являются предметом договора с застройщиком.

В:

Какие налоги на недвижимость существуют в Таиланде?

О:

В Таиланде не существуют общего налога на недвижимость. Есть лишь очень низкий местный земельный налог, а также налог на дом и землю. Последний налог взимается лишь в случае коммерческого использования земли или дома (например, сдачи в аренду), не взимается в случае проживания там владельца. Существуют планы по введению общего (годового) налога на землю, землю и дом или квартиру с налоговой ставкой в 0,1% от оценочной стоимости (государственная оценка), если собственность используется для жилых целей и с более высокой ставкой, если собственность используется в коммерческих целях.

В:

Могу ли я сдать в аренду свою квартиру и должен ли я платить налог?

О:

Если не существуют ограничения в уставе или в утвержденных правилах кондоминиума, иностранец имеет право сдавать свою квартиру в аренду. Однако в случае, если этот вид деятельности попадает под определение ведения бизнеса по сдаче в аренду недвижимости в Таиланде иностранным инвестором (т.е. сдается не одна квартира, ведется рекламная деятельность и т.п.), то тогда иностранный владелец будет ограничен нормами законодательства о ведении бизнеса в Таиланде, и, возможно, законодательства о работе иностранцев в Таиланде. Физическое лицо-нерезидент должен платить налог только на облагаемую часть дохода, полученного от тайских источников, независимо от места получения дохода. Полученный доход от аренды облагаются личным подоходным налогом с (ч.5 статьи 40 Налогового Кодекса). Кроме того, с недвижимости, которая находится в коммерческом использовании (например, в аренде), владелец должен заплатить налог на дом и землю.

В:

Должен ли я платить налоги когда я продаю квартиру?

О:

Когда вы продаете вашу квартиру, вы должны заплатить сборы и налоги во время оформления передачи прав собственности в Земельном Департаменте. Эти выплаты включают в себя государственный сбор за передачу прав, специальный бизнес-налог или гербовый сбор, а также подоходный налог (налог на доход у источника выплаты). Предоставив банку квитанцию об уплате налогов и сборов от Земельного Департамента, а также документы, подтверждающие перевод и конвертацию иностранной валюты во время покупки квартиры, бывший иностранный владелец сможет перевести вырученную от продажи собственности сумму за границу Таиланда без каких-либо дополнительных вычетов и ограничений. Подробнее...

В:

Какие сборы и налоги я должен платить при оформлении перехода прав собственности??

О:

Существует целый ряд налогов и сборов, которые необходимо оплатить при передаче прав собственности на квартиру в Таиланде: государственный сбор за передачу прав, гербовый сбор, подоходный налог, он же налог на доход у источника выплаты (личный или корпоративный) и специальный бизнес-налог (когда он применим). Как эти расходы делятся между покупателем и продавцом зависит от того, что было оговорено в договоре купли-продажи, и это деление может варьироваться от ситуации, когда все платит покупатель до ситуации, когда все платит продавец. В случае покупки квартиры в кондоминиуме, продавец (застройщик) может, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, возложить на покупателя не более половины от двухпроцентного государственный сбор за передачу прав. Подробнее...
Государственная программа по стимулированию развития кондоминиумов в Таиланде, которая предоставляла льготы по уплате налогов и сборов при передаче прав собственности, закончилась в 2010 году.

В:

Что такое свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру (title deed)?

О:

Каждая квартира в здании кондоминиума имеет свидетельство о право собственности, выданное Земельным Департаментом. Свидетельство о праве собственности должно, среди прочего, содержать следующую информацию: 1 - расположение и позиционирование земельного участка, площадь земельного участка кондоминиума; 2 - расположение, площадь и план квартиры с указанием ширины, длины и высоты; 3 - размер доли владения общим имуществом (количество голосующих акций); 4 - имя и фамилия лица, имеющего право собственности на квартиру; 5 - индекс для регистрации прав и юридических актов (так, например, если недвижимость находится в ипотеке, то информация об этом должна находиться на обратной стороне свидетельства и эта отметка должна быть закрыта до оформления передачи прав собственности); 6 - подпись, должность и печать компетентного должностного лица. Оформление передачи прав собственности на квартиру и внесение поправок в свидетельство на право собственности всегда происходит в Управлении Земельного Департамента.

В:

Что такое "домовая книга" (Tabian Baan) в кондоминиуме?

О:

Так называемая домовая книга или синяя книга, или, по-тайски, Ta Bien Baan, – является государственным свидетельством регистрации дома и проживающих в нем лиц, выданным местным муниципалитетом. В этом документе указывается расположение (адрес) квартиры и регистрируются тайские лица, для которых этот адрес является официальным адресом проживания. Для иностранцев, если они не проживают в Таиланде на постоянной основе, домовая книга (tabien baan) не является важным и актуальным документом, поскольку она не является официальным свидетельством на право собственности, а всего лишь подтверждает регистрацию по месту проживания. Запись о иностранном гражданине вносится в домовую книгу только в случае его постоянного проживания по этому адресу. В большинстве случаев, когда иностранцу необходимо подтвердить свой адрес в Таиланде (например, при открытии банковского счета, или получении тайских водительских прав), ему достаточно предъявить свидетельство о месте жительства, полученное в местном иммиграционном офисе, либо, являясь владельцем зарегистрированной как кондоминиум квартиры, он может предъявить документ о праве собственности на квартиру вместе с пустой (незаполненной) синей домовой книгой tabien baan.

В:

Какой бывает договор купли-продажи?

О:

Договор купли-продажи кондоминиума подробно обозначает обязательства покупателя и продавца кондоминиума. В договоре купли-продажи, среди прочего, оговаривается согласованная цена и график платежей, дата оформления передачи права собственности, точные детали кондоминиума, определяется принцип оплаты сборов и налогов на оформление передачи прав собственности, решаются вопросы гарантии и экспертизы (due diligence). Сделка купли-продажи квартиры с непосредственным застройщиком проекта не является соглашением об аренде (лизхолд), а требует подписания письменного контракта, регулируемого контрактным правом Таиланда в соответствии с требованиями Закона о Кондоминиумах и норм законодательства о защите прав потребителей. В случае сделки с уже построенной квартирой (на вторичном рынке), законодательство Таиланда не требует составления официального договора, однако крайне рекомендуется письменно зафиксировать все права и обязательства сторон. Оформление перехода права собственности происходит с местом офисе Управления Земельного Департамента и во время передачи подписывается экземпляр соглашения о купле-продажи на тайском языке и оплачиваются все требуемые налоги и сборы.

В:

Возможна ли рассрочка и ипотека при покупки квартиры?

О:

Обычно иностранец не имеет возможности получить ипотечное финансирование в тайском банке. В основном только иностранные граждане, являющиеся резидентами, имеющие официальную работу и доход на территории Таиланда, могут, исходя из кредитной политики конкретного банка, претендовать на часть ипотечного финансирования стоимости квартиры (да и то речь может идти лишь о квартире, зарегистрированной в качестве кондоминиума, поскольку это единственный вид недвижимого имущества, на который иностранцы могут получить официальные полные права владения). Однако даже если иностранный гражданин полностью соответствует эти критериям, это не означает, что он легко сможет получить ипотечный кредит, так как тайские банки, как правило, неохотно кредитуют иностранцев. Банки не будут открывать ипотеку для иностранцев-нерезидентов. Кроме того, иностранцы смогут зарегистрировать право собственности без соблюдения требований статьи 19 Закона о Кондоминиумах, которые обуславливают перевод в Таиланд полной суммы стоимости квартиры в иностранной валюте и конвертацию их в баты на территории Таиланда. Если иностранец состоит в браке с тайским супругом, то одним из вариантов ипотеки может стать регистрация (по требованию банка) прав собственности на тайского супруга в качестве его личной собственности, когда иностранный супруг становится гарантом кредита без получения права собственности на квартиру.

В:

Другие документы

О:

При покупке уже построенной квартиры (на вторичном рынке) продавец должен предоставить гарантийное письмо, выданное официальным администрацией кондоминиума, подтверждающее, что данная квартира попадает в 49% иностранной квоты кондоминиума, а также письмо, подтверждающее отсутствие каких-либо задолженностей по оплате за обслуживание и управление кондоминиумом. При оформлении передачи прав собственности также потребуются: паспорт или другой идентификационный документ (ID-карта); свидетельство о браке или разводе (если необходимо); доверенность по форме Tor Dor 21 на оформление передачи прав в случае, когда вы не будете оформлять передачу лично; чек, гарантируемый банком, на перевод суммы сделки продавцу (если необходимо); наличные денежные средства для оплаты необходимых налогов и сборов.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок