Приобретение квартиры на правах аренды (лизхолд)

В туристических курортах Таиланда квартиры часто продаются на как на правах полного и безусловного владение (фрихолд), так и на правах аренды

Квартиры в кондоминиумах, зарегистрированных в соответствии с Законом о Кондоминиумах могут находится в иностранном владении при условии, что их доля не превышает 49% всей жилой площади данного кондоминиума. Больший процент доли иностранного владения не разрешается в соответствии с Законом о Кондоминиумах (2008 г.) и как минимум 51% жилых площадей любого кондо-проекта должны находится в собственности и граждан Таиланда. Это не означает, что в 51% процентах квартир могут жить только тайские граждане и квартиры из тайской квоты могут быть сданы в аренду иностранцам.

Необходимо понимать практическую и юридическую разницу между квартирами в кондоминиумах, официально зарегистрированных лицензированных согласно соответствующему закону и квартирами в не лицензированных жилых зданиях (которые предлагаются на правах аренды – лизхолд и иногда называются туристическими апартаментами).

Старая практика (до 2006 г.)

Дорогие квартиры в курортных зонах не пользуются популярностью среди тайцев и, зачастую, жилой фонд в тайской квоте кондоминиума остается не проданным или сдается в аренду для иностранцев застройщиком. До появления в 2006 году новых правил, ограничивающих неправомерное использование тайских компаний иностранцами, квартиры в тайской квоте могли продаваться иностранцам через использование тайских компаний. Таким образом иностранец мог владеть квартирой от имени тайского юридического лица. В настоящее время эта практика встречается реже и регистрация квартиры, находящейся в тайской квоте, на имя тайской компании с иностранными акционерами, может произойти только в обход закона. Такие холдинговые компаний являются весьма спорными (а в некоторых случаях и противозаконными), однако до сих пор в туристических районах можно увидеть множество предложений по реализации именно такой схемы владения квартирами в тайской квоте, или, в качестве альтернативы предлагается приобретение на правах аренды (лизхолд). Узнать больше...

Что такое аренда или лизхолд в Таиланде

Аренда квартир в Таиланде никак не отражена в Законе о Кондоминиумах, а регулируется разделом о найме и прокате имущества (статьи 537 - 574 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Тайское имущественное или вещное право не признает право аренды в качестве специального права владения недвижимостью, а рассматривает ее как обычный договор имущественного найма. Согласно тайскому законодательству владение на правах аренды (лизхолд), в сущности, является (предоплаченным) договором аренды на определенный срок, не превышающий 30 лет. Арендатор не получает свидетельства на право собственности, он не может свободно продать своё право аренды в течение срока аренды (поскольку право аренды не является активом), хотя может переуступить эти права с согласия тайского владельца квартиры. Основным недостатком лизхолда в Таиланде является то, что в случае смерти арендатора, право аренды прекращается, а не передается автоматически по наследству. Права арендатора, связанные с арендованной недвижимостью ограничены тайским законодательством и договор аренды в Таиланде может быть прекращен досрочно, в случае нарушения арендатором условий договора аренды (или связанных с ним соглашений), или в случае смерти арендатора. Владение квартирой на правах аренды (лизхолд) абсолютно не равнозначно полному и безусловному владению (фрихолд).

НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ КОНДОМИНИУМА В СООТВЕТСТВИИ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ:

Право голоса

Если это не оговорено специально, право голоса, которое предоставляется владельцу квартиры в кондоминиуме, остается за владельцем квартиры и не передается арендатору (покупателю лизхолда). Иногда это приводит к тому, что застройщик, обладая необходимым процентом голосов квартир, отданных по лизхолду, получает контроль на совместных собраниях владельцев кондоминиума и проводит нужные ему решения, касающиеся вопросов управления и размеры платы за обслуживание, в котором он имеет финансовый интерес. Продажа квартир на правах аренды может нарушить демократическую систему голосования в кондоминиуме.

Продажа и переуступка арендованной (лизхолд) квартиры

Основным правом покупателя квартиры на правах аренды (лизхолд) является право личного распоряжения недвижимым имуществом в течение установленного периода времени. Покупатель на правах аренды (лизхолд) не имеет права самостоятельно продавать или передавать арендованную квартиру в течение срока аренды. Переуступка прав аренды является трехсторонним соглашением между владельцем квартиры, нынешний арендатором и новым арендатором). Только зарегистрированный владелец (застройщик) вправе передать право полной собственности (фрихолд) или согласиться с переуступкой прав аренды другому лицу и официально зарегистрировать это в Земельном Департаменте. Арендатор может сдать квартиру в субаренду только в случае, когда это согласовано с владельцем этой недвижимости и обозначено в договоре аренде, поскольку статья 544 законодательства об имущественном найме запрещает арендатору самостоятельную сдачу арендуемой собственности в субаренду. Имущественное право арендатора при лизхолде состоит лишь в праве распоряжения квартирой и действует только на протяжении установленного срока действия договора об аренде.

Наследование прав аренды квартиры (лизхолд)

Иностранный владелец квартиры на правах полной и безусловной собственности (фрихолд) в Таиланде может передать эту собственность по наследству другому иностранцу. В то же время владение квартирой на правах аренды (лизхолд) относится к контрактному, а не вещному праву и согласно действующему законодательству действие такого контракта прекращается со смертью арендатора (что подтверждено решением Верховного Суда Таиланда). Владение имуществом по договору аренды в Таиланде является контрактным правом арендатора, и когда он умирает, договор и право аренды прекращается. Договор аренды может включать условия обеспечения условия преемственности для наследников арендатора, однако это не дает полную юридическую гарантию обеспечения таких прав для наследников. Интересно, что в соответствии с тайским законодательством, передача права собственности кондоминиума (смена владельца) не прекращает действие договора аренды, тогда как, смерть арендатора останавливает договор!

Срок действия договора аренды

Срок действия договора об аренде недвижимого имущества в Таиланде не может превышать 30 лет. Любой более длительный срок будет сокращен до 30 лет в соответствии со статьей 540 Гражданского и Коммерческого Кодекса. Часто в договор аренды предлагают включить положения о автоматическом продлении, или предлагают заранее подписать дополнительные соглашения, или предлагают зарегистрировать договор со сроком действия, превышающим 30 лет, однако эти варианты не имеют юридической силы и не могут быть оспорены в судебном порядке, поскольку противоречат положениям статьи 540. Конечно, подобные условия можно включить в текст договора (поскольку любой договор составляется на основе свободы и доброй воли обеих сторон), однако даже письменное изложение подобных обязательств не даст никаких гарантий с точки зрения их правового исполнения в будущем.

Содержание договора аренды кондоминиума

Продажа квартир кондоминиума в полную и безусловную собственность (фрихолд) у застройщика (т.е. продажа на этапе строительства или продажа новой квартиры) по закону контролируется контрактным правом, а это означает, что содержание договора купли-продажи квартиры должно соответствовать минимальным стандартам и законам о защите прав потребителей. Продажа иностранцам квартир в этом же кондоминиуме, но на принципах права аренды (лизхолд), не регулируется контрактным правом, и договор купли-продажи, составленный, в первую очередь, для стимулирования продаж, часто будет включают в себя условия, которые на практике не имеют законной силы в соответствии с тайским законодательством об найме имущества. Так, распространенным условием таких договоров может являться обязательство владельца продлить срок аренды по истечении первого срока. Однако даже хорошо и красиво составленный текст договора не гарантирует практического исполнения этих условий, потому что согласно статье 540 Гражданского и Коммерческого Кодекса продление срока действия договора аренды возможно только после окончания (или прекращения) первого срока действия. Кроме того, такое условие договора является недействительным еще и потому, что договор аренды на новый срок должен включать положения об арендной плате (которая по сути соглашения вся была предоплачена еще в первом договоре).

Амортизационный фонд и расходы на объекты совместной собственности

Зарегистрированный владелец кондоминиума участвует в общих расходах кондоминиума, таких как оплата менеджмента, вклад в амортизационный фонд, регулярная оплата за техническое и коммунальное обслуживание, финансовое участие в проводимых капитальных ремонтах и обновлениях здания. Как правило, согласно договору аренды, такие сборы и выплаты всегда ложатся на арендатора и не подлежат возврату арендатору при прекращении аренды. Например, если на 27-й год действия договора аренды, общее собрание владельцев кондоминиума решило провести затратный капитальный ремонт здания, арендатор обязан будет участвовать в таких немалых расходах, даже несмотря на то, что до конца срока аренды у него осталось всего 3 года (отказ участвовать в таких выплатах может привести к досрочному прекращению действия договора аренды по причине нарушения условий договора).

Дополнительная налоговая нагрузка на арендатора

В отличие от квартир, находящихся в полной и безусловной собственности (фрихолд), проживание в квартирах, приобретенных на правах аренды (лизхолд) влечет за собой обязательство по выплате налога на аренду (налог на дом и землю, находящиеся в коммерческом использовании) в размере 12,5% от фактической стоимости годовой аренды или от оценочной (государственной) стоимости годовой аренды (в зависимости от того, что больше). В дополнение к расходам на поддержку объектов совместной собственности, эти расходы также лягут на сторону арендатора, поскольку, в большинстве случаев, именно это будет обозначено в договоре аренды. Для квартиры стоимостью 4,000,000 бат — это будет составлять примерно 16,000 бат в год.

Налоги и сборы при регистрации

При регистрации договора аренды не происходит фактической передачи прав безусловного владений (фрихолд), а, значит налоги и сборы, связанные с такой передачей, не выплачиваются. Однако, подлежит оплате сбор по регистрации договора аренды Передача права собственности кондоминиума является предметом передачи собственности налогов и сборов, покупая кондоминиума в соответствии с договором аренды подлежит регистрации в аренду плату 1,1% от общей стоимости аренды. Доходы от сдачи в аренду также облагаются персональным или корпоративным подоходным налогом (не путать с налогом на аренду, который выплачивается независимо).


Обратите внимание:

  • Чтобы стимулировать продажи, на этапе строительства многие застройщики в туристических районах выставляют на продажу в полную и безусловную собственность (фрихолд) иностранцам больше квартир, чем фактически имеется в 49% иностранной квоте. Это делается умышленно, поскольку они полагают, что, когда дело дойдет до регистрации права собственности, иностранный покупатель может согласиться на приобретение квартиры на условиях аренды (лизхолд). Иногда в договорах купли-продажи они формулируют условие возможности регистрации прав собственности либо по схеме фрихолда (полной собственности), либо по схеме лизхолда (собственности в аренде).
  • Продажа квартир в кондоминиуме проекта на основе фрихолда (полной собственности) регулируется контрактным правом, что означает наличие государственного контроля и защиту прав потребителей. Такие контракты должны соответствовать правительственным правилам (Ministerial Regulations), выпущенных в соответствии с требованиями Закона о Кондоминиумах и Закона о Защите Прав Потребителей. Продажа таких квартир на правах аренды (лизхолд) не регулируется контрактным правом и не обеспечивает необходимой юридической защиты арендаторов, причем договоры купли-продажи на таких условиях могут содержать вводящие в заблуждение или ложные условия. Узнать больше...

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок