Лизхолд или фрихолд?

Не все многоквартирные дома в Таиланде зарегистрированы как «кондоминиум»

В туристических курортных зонах, таких как Паттайя, Пхукет, Хуа Хин и Ко Самуи, туристические квартиры, предлагающиеся в собственность на правах аренды (лизхолд) часто путают с квартирами, предлагающихся в кондоминиумах, лицензированных и зарегистрированных в соответствии с Законом о Кондоминиумах Таиланда. Внешне такие многоквартирные жилые здания могут не отличаться, но юридически они не сопоставимы. Покупка кондо в здании зарегистрированном в соответствии с Законом о Кондоминиумах принципиально отличается от приобретения квартиры по схеме аренды (лизхолда) в жилом многоквартирном доме, не имеющим лицензии или регистрации в Земельном Департаменте в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

Под лизхолд-квартирой дальше мы будем иметь ввиду квартиру в жилом комплексе, не зарегистрированном в соответствии с Законом о Кондоминиумах. Больше информации о приобретении лизхолд-квартиры смотрите в статье Приобретение квартиры на правах аренды (лизхолд).

Лизхолд-квартиры не регулируется Законом о Кондоминиумах

Жилые проекты, не зарегистрированные и не лицензированные в соответствии с Законом о Кондоминиумах в Земельным Департаменте, имеют ряд недостатков, в числе которых можно назвать отсутствие индивидуальных прав владения и отсутствия защиты прав потребителей и другой правовой защиты арендаторов. Еще одним недостатком такой схемы является то, что как само здание, так и объекты общего пользования по-прежнему принадлежат и контролируется владельцем здания (застройщиком), а не частными владельцами квартир, как это происходит в случае настоящего кондоминиума, зарегистрированного в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

В чем состоят основные недостатки и различия:

Квартира в кондоминиуме зарегистрированном в соответствии с Законом о Кондоминиумах Квартира, не зарегистрированная как кондоминиум
Находится в признанном государством частном владении с выдачей государственного свидетельства прав собственности Находится в личном распоряжении на основании договора аренды
Находится в признанном государством частном владении с выдачей государственного свидетельства прав собственности Находится в личном распоряжении на основании договора аренды
На квартиру можно накладывать различные обременения, свободно продавать и передавать Продажа/уступка права аренды требует согласия арендодателя (владельца квартиры или застройщика)
Совместное владение помещениями и объектами совместной собственности кондоминиума, включая землю, на которой находится здание Нет прав собственности / совместной собственности на общие помещения и объекты, а если такое предполагается, то доля участия должна устанавливаться отдельно
Вопросы управления кондоминиумом регулируются законом о Кондоминиумах и решаются владельцами квартир Вопросы управления кондоминиумом решаются владельцем здания (строителем, арендодателем)
Установленная законом демократическая процедура голосования владельцев квартир по всем вопросам жизни кондоминиума Жильцы здания, по сути, являются арендаторами и должны следовать правилам, установленным собственником здания
Продажа кондоминиумов на первичном рынке регулируется контрактным правом и должна отвечать минимальным правилам защиты потребителей Положения договора купли-продажи лизхолд-квартиры могут свободно варьироваться – и в большей степени отвечать либо интересам продавца, либо интересам покупателя
Владельцы квартир, проживающие в кондоминиуме, не платят налог на дом и землю Квартира, сдающаяся в аренду, подлежит налогообложению (налог на дом и землю в коммерческом использовании, или иначе налог на аренду)
Полное и абсолютное владение недвижимостью, неограниченное временем и передающееся по наследству Распоряжение недвижимым имуществом в течение фиксированного срока, не превышающим 30 лет, и прекращающееся при наступлении смерти арендатора (без права наследования)

Является ли законным приобретение квартиры на правах аренды (лизхолд)?

Юридически нет никаких запретов на аренду недвижимого имущества, кроме того, квартиры, предлагающиеся по этой схеме, как правило, стоят дешевле. Однако прежде чем осуществить такую покупку, вы должны трижды, четырежды проверить всю контрактную документацию и выявить возможные подводные камни и скрытые намерения или возможности продавца (застройщика). Подобные договорные схемы не обеспечивают такую же юридическую защиту потребителей, как это происходит с лицензированными проектами кондоминиумов. В одном случае вы имеете полный правительственный контроль, реальные права частной собственности и защиту в виде Закона о Кондоминиумах Таиланда, в другом случае – вы получаете права распоряжения недвижимостью через договор аренды, который регулируется положениями Гражданского и Коммерческого Кодекса и должен обеспечивать интересы покупателя через условия частного контракта. Основное правило приобретения квартир в туристических районах, таких как Паттайя, Хуа Хин, Самуи и Пхукет: знать, что вы покупаете и всегда быть бдительным.

Обратите внимание, в частности, на распределение ответственности и обязательств в договоре аренды, потому что в большинстве случаев застройщик хочет переложить на арендатора всю финансовую нагрузку по техническому обслуживанию и расходов на управление. Отказ от выплат таких сборов (например, потому что они являются чрезмерно высокими) может быть нарушением договорных условий и привести к досрочному прекращению аренды.

Как отличить квартиру на правах аренды (лизхолд) он квартиры в настоящем кондоминиуме?

Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, то в договоре купли-продажи должно быть четко указано, что данный жилой комплекс возводится в соответствии с Законом о Кондоминиумах BE 2522 (Condominium Act B.E. 2522) и что оформление передачи права собственности будет проходить в Управлении Земельного Департамента. Договор должен четко указывать, идет ли речь о покупке в полную собственность (фрихолд – freehold), или о приобретении на правах аренды (фрихолд – freehold). В случае покупки настоящего кондоминиума вы получите государственное свидетельство о праве собственности (см. рис.) Продажа на правах аренды (лизхолд), как правило, подразумевает наличие договора аренды и/или, возможно, контракты на передачу акций, соглашения об установлении норм и правил, и контракта на управление и обслуживание.

title deed

Нелицензированные квартиры могут иметь специальные документы (книжечки) - домовые книги (Tabien Baan), отдельно для каждой квартиры дома, с указанием адреса и жильцов. Не надо путать домовую книгу (Tabien Baan) со свидетельством на право собственности квартиры (title deed).

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок