Субаренда и уступка аренды недвижимости

Аренда в Гражданском и Коммерческом Кодексе относится к разделу контрактов и, как договор найма имущества, прежде всего является личным контрактным правом арендатора (прекращающимся в случае смерти арендатора) и включающие в себя все аспекты вещного права. По этой причине, согласно тайскому законодательству, субаренда или переуступка договора аренды допускается только в случае, если договор аренды содержит такое право арендатора передачи своих прав аренды или прав распоряжения арендованным имуществом третьему лицу (статья 544). Право арендатора на субаренду или уступки аренды должны быть включены в текст договора аренды, в противном случае арендатору, согласно тайским законам, не разрешается передавать в субаренду или переуступать аренду другому лицу.

Субаренда: Переуступка прав аренды:
1. Права и обязательства по первоначальному договору аренды по-прежнему остаются в силе для первоначального арендатора 1. Новый арендатор занимает место первоначального арендатора
2. Арендатор должен заключить отдельный (новый) новый договор аренды с субарендатором 2. Новому арендатору передаются права и обязательства по договору аренды
3. Новое соглашение не обязательно должно заключаться в письменной форме или иметь иное письменное подтверждение 3. Переуступка должна быть оформлена в письменной форме (статья 306 Гражданского и Коммерческого Кодекса)

Передача (продажа) договора аренды

Уступка или передача договора аренды в Таиланде является трехсторонним соглашением. Владелец должен согласиться на переуступку договора аренды и оказать помощь в регистрации нового арендатора в местном Земельном Департаменте. Субаренда в Таиланде, в отличие от переуступки, как правило, не требует специального разрешения владельца / арендодателя (если такое право изначально было оговорено в контракте). Если изначально недвижимость приобретается иностранцем на правах аренды с целью последующей продажи или сдачи в аренду (получения прибыли), то это должно быть оговорено в договоре аренды и является предметом сотрудничества с владельцем недвижимости. Арендатор не является владельцем недвижимости, у него нет государственного свидетельства на право собственности, а собственность, сдающаяся в аренду в Таиланде (на срок, не превышающий 30 лет, и без гарантированного законом права продления) является уменьшаемым активом.

Пример субаренды

В случае, если арендатор взял в аренду неосвоенный участок земли, и при этом не оговорил с владельцем право на субаренду земли, то у него нет права сдавать такую землю в субаренду (статья 544 306 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Но если арендатор построит дом на арендованной земле и сдаст этот дом в аренду, то это не будет рассмотрено, как субаренда земли и не приведет к нарушениям условий договора об аренде земли (решение Верховного Суда 2237/1981). Однако, если в договоре аренды будет указано, что арендатор не имеет права позволить кому-то еще пользоваться арендованной землей, то в этом случае сдача в аренду дома будет рассматриваться как нарушение договора аренды (решение Верховного Суда 6843/1998).

Передача прав аренды в случае смерти арендатора

Так как аренда недвижимости регулируется нормами законодательства о найме имущества, то право аренды здесь рассматривается как личное контрактное право арендатора, которое не является наследуемым правом. Согласно действующему законодательству о найме имущества, договор аренды будет прекращен в случае смерти арендатора, поскольку арендатор является неотъемлемой частью договора аренды (по определению Верховного Суда Таиланда). Со смертью арендатора прекращается и выплата арендной платы. Переход прав аренды к наследникам в случае смерти арендатора должны быть включены в конкретное положение в договоре аренды.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок