Специальный двусторонний контракт

Особый тип договора о сдаче в наем, определенный Верховным Судом Таиланда

В отличие от обычного договора аренды, который регулируются нормативами о найме имущества, этот тип специального договора аренды не указан в Гражданском и Коммерческом Кодексе, но определен Верховным Судом Таиланда. В некоторых конкретных ситуациях, когда арендатор произвел взаимно согласованные значительные инвестиции в улучшение арендуемого имущества, которые по истечении срока действия договора аренды принесут пользу владельцу имущества, договор аренды может считаться специальным двусторонним контрактом. В случае, когда существует соглашение между сторонами о таких инвестициях со стороны арендатора, которые приносят выгоду для владельца имущества после истечения срока действия договора аренды, то такой договор считается специальным двусторонним контрактом (на основе решения Верховного суда) и к нему применяются дополнительные правила (выходящие за рамки правил обычного договора и найме имущества). Этот тип специального договора не определен в Гражданском и Коммерческом кодексе, но обозначен в решении Верховного Суда и имеет ограниченное применение.

Согласованные инвестиции в улучшение имущества

Если арендатор и арендодатель и договорились в контракте, что арендатор несет дополнительные инвестиционные расходы, улучшая имущество, и это улучшение принесет пользу владельцу после истечения срока договора аренды, то такое соглашение рассматривается как специальный двусторонний договор (и он является большим, чем, чем обычный договор аренды). В этом типе договора стороны должны иметь некоторую общую цель (распоряжение собственностью на определенный срок арендатора с одной стороны, и интересы арендодателя, заключающиеся в улучшении собственности после окончания аренды, с другой стороны). Все договоры такого типа заключаются исключительно по взаимному согласию сторон. Если договор между сторонами считается особым типом договора аренды (специальным двусторонним контрактом), то такой договор, например, может считаться законным даже если срок его действия превышает три года, и он не зарегистрирован в Земельном Департаменте (решение Верховного Суда 1135 / 1963). Обычный договор аренды на срок более 3 лет должен быть зарегистрирован в Земельном Департаменте и должен быть составлен на тайском языке. Если договор считается специальным двусторонним договором, то он является юридически законным и подлежит исполнению, даже если он не зарегистрирован компетентным органом. Более того, технически он даже не обязан быть зафиксирован в письменной форме!

Договор не будет считаться специальным двусторонним контрактом, если арендатор произвел дополнительные инвестиции по своей собственной инициативе, не согласовав это с арендодателем. Договор будет считаться специальным двусторонним контрактом, если нет взаимного согласия между сторонами на проведение таких улучшений.

Примеры различий обычного договора аренды и специального двустороннего контракта

Обычный договор аренды Специальный двусторонний контракт
В обычном договоре найма имущества арендатор является неотъемлемой частью договора, поэтому права аренды не будет автоматически передаваться наследникам арендатора. Если договор считается специальным двусторонним контрактом, то арендатор не считается неотъемлемой частью соглашения, поэтому права по контракту будут переданы наследникам арендатора.
Обычный договор найма имущества в случае, если срок его действия превышает 3 года, должен быть зарегистрированы в Земельном Департаменте. Если арендодатель, в соответствии с условиями конкретного договора, взял на себя обязательство зарегистрировать этот договор аренды, то арендатор может подать в суд на арендодателя в случае не регистрации его в течение первых 3 лет. Если же обязательство по регистрации не указано в договоре, то арендатор не может требовать от арендодателя регистрации в судебном порядке. Арендатор может подать в суд на арендодателя, даже если в договоре аренды не указано, что обязательство по регистрации договора аренды лежит на арендодателе.

Преимущество специального двустороннего контракта состоит в том, что некоторые правовые требования (и препятствия), которые применяются в обычных договорах о найме имущества не имеют силы в специальном двустороннем контракте. Правовая база данного типа договора аренды может быть использована при аренде земли иностранцами, но не может превышать максимального срока действия в 30 лет. При таком типе договора арендатор защищен постановлениями Верховного Суда, что он, как правило, не имеет в случае обычного договора найма имущества. Основным признаком такого специального договора являются согласованные обеими сторонами инвестиции со стороны арендатора, приносящие пользу для арендодателя / владельца по истечении срока аренды. Договор не считается специальным двусторонним контрактом, если арендатор вкладывает значительные инвестиции в улучшение имущества без согласования с арендодателем (например, решение Верховного Суда 7858/1999)

Некоторые «творческие» юристы в Таиланде используют эти решения Верховного Суда и вытекающие из них теоретические выкладки для обоснования законности договорных схем аренды с общим сроком действия в 90 лет и превышения законодательных ограничений статьи 540 Гражданского и Коммерческого Кодекса. Иногда предлагаются варианты с получением прав собственности после истечения 90-летнего суммарного срока действия аренды. Такие схемы малоперспективны, поскольку в такие договора (в соответствии с тайским законодательством о найме имущества) не могут изменять или включать оспоримые или недействительные положения. В таких случаях рекомендуется использовать схему договора об аренде земли совместно с договором о праве застройки (суперфиций).

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок