Регистрация договора аренды

Регистрация договоров аренды со сроком действия, превышающим 3 года

Согласно тайскому законодательству о найме и прокате имущества, любой договор аренды с установленным сроком действия более 3 лет должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в местном Управлении Земельного Департамента, а запись о нем должна быть включена в свидетельство о праве собственности на землю или на квартиру (статья 538 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Если соглашение об аренде между сторонами не было зарегистрировано в Земельном Департаменте, то оно считается юридически действительным (т.е. может являться предметом судебного разбирательства) только в течение трех лет с момента заключения соглашения. Общий срок действия договора аренды не может превышать 30 лет (статья 540) и действие договора автоматически прекращается по истечении установленного и зарегистрированного срока его действия (статья 564). Краткосрочный договор аренды может не регистрироваться, но для того, чтобы он мог быть предметом судебного разбирательства, он должен быть составлен в письменной форме.

Земельные Департаменты в Таиланде используют только тайский язык и документы, составленные на тайском языке, даже иностранное имя в договоре, как правило, должно быть написано по-тайски. Договор аренды должен быть составлен на тайском языке, но может содержать параллельный перевод на другой язык.

На практике договор аренды может быть зарегистрирован в отношении недвижимости, на которую есть правоустанавливающие документы о распоряжении землей, или свидетельство полного и безусловного владения землей (фрихолд). Долгосрочная аренда квартиры в лицензированном кондоминиуме регистрируется в местном отделении Земельного Департамента, где находится кондоминиум, и запись о ней должна быть внесена на обратную сторону свидетельства о собственности на квартиру. Договор аренды квартиры в многоквартирном доме, не зарегистрированном в соответствии с Законом о Кондоминиумах будет зарегистрирован как наем (аренда) части здания на основании соответствующих документов о владении или распоряжении землей, причем арендуемая часть должна быть обозначена на карте здания.

Сборы при регистрации договора аренды

Сбор за регистрацию договора аренды собирается местным Земельном Департаментом и составляет 1% от общей стоимости аренды на протяжении всего срока аренды. Общая стоимость аренды должна включать в себя арендную плату, дополнительные выплаты на строительство и / или ремонт, т.н. key-money, оплату за составление земельного плана и иные денежные выплаты, уплачиваемые арендатором в пользу арендодателя согласно условиям данного договора. Гербовый сбор взимается во время регистрации договора аренды и составляет 0,1% от общей стоимости аренды в течение всего срока аренды.

Содержание договора аренды

Письменный текст зарегистрированного договора аренды может содержать раздел условий, обусловленных требованиями законодательством о найме имущества, и раздел дополнительных условий, составленных на основе добровольного соглашения сторон в соответствии с общим контрактным правом. Практическая значимость обоих разделов состоит в возможности будущего исполнения и юридической защиты договорных обязательств, что особенно важно в случае, когда право собственности на имущество переходит в течение срока аренды.

Практические вопросы относительно регистрации и сроков договора аренды

В:

Является ли юридически законным договор аренды офиса на срок до 5 лет, разбитый на два последовательных срока - 3 года и 2 года?

О:

Договор аренды на 3 года аренды с возможностью продления еще на два года регулируется законодательством о найме имущества и является совершенно законным в соответствии со статьей 538 Гражданского и Коммерческого кодекса. Согласно общему контрактному праву, такая опция продления на дополнительные 2 года является обязательной к исполнению и может быть (в случае неисполнения) предметом судебного иска против владельца собственности, в случае, если соответствующее условие было включено в текст договора и подписано владельцем. Если по каким-то причинам права собственности на недвижимость были переданы в первый трехлетний период аренды (смена владельца), то обязательства по продлению срока аренды, которыми был связан предыдущий владелец, не ложатся на нового владельца и не могут быть оспорены в судебном порядке (решение Верховного Суда 6763/1998).

В:

Я подписал 3 последовательных (друг за другом) договора аренды на 3 года каждый, будет ли он считаться юридически законным на общий срок действия в 9 лет?

О:

Соглашение о трех последовательных краткосрочных (менее 3 лет) сроках аренды без регистрации в Земельном Департаменте, как правило, не подлежит судебному исполнению, так как это рассматривается как уклонение от требований статьи 538 Гражданского и Коммерческого Кодекса и поддерживается Верховным Судом (например, решение 6451/1995). Однако в некоторых случаях такой договор определяется Верховным Судом как специальный вид двустороннего соглашения и права арендатора в этом случае могут быть защищены (например, решение 5770/1996).

В:

Могу ли я иметь юридическую защиту в случае договора аренды, если права на землю зарегистрированы на мою тайскую подругу и дает ли такой договор мне право передачи собственности?

О:

В соответствии с Земельным Кодексом Таиланда иностранному гражданину не разрешается использовать гражданку Таиланда с целью приобретения земли от своего имени (статья 113 Земельного Кодекса). Если будет установлено, что гражданин Таиланда использовался в качестве агента ил номинального держателя для реализации прав иностранного владения землей, то такой иностранец и тайский гражданин могут понести уголовное наказание.

В:

Дает ли мне договор аренды какую-либо дополнительную юридическую защиту, если недвижимость зарегистрировано на имя моей тайской жены?

О:

Аренда недвижимости, которая принадлежит вашей тайской жене имеет определенные недостатки (необходимость оплаты аренды, наличие налога на прибыль). Главное же, почему такая схема не обеспечивает защиты, заключается в том, что, что какие-либо соглашения между вами и вашей женой, заключенные в период вашего брака, могут быть аннулированы в случае его расторжения (статья 1469 Гражданского и Коммерческого Кодекса) и Земельный Департамент, как правило, по той же причине отказывается регистрировать договор аренды между мужем и женой. Применение права застройки (суперфиций) или права на пользование (узуфрукт) может предложить лучшую защиту.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок