Оплата по договору аренды

Условие об оплате аренды, согласно тайскому законодательству, является существенной и неотъемлемой частью договора аренды (статья 537 Гражданского и Коммерческого Кодекса). Договор аренды недвижимого имущества в Таиланде без включенных условий оплаты будет считаться юридически недействительным и не подлежащим исполнению. Аренда без установления оплаты не будет попадать под действия законодательства о найме имущества, однако может регулироваться, например, нормами о праве на местожительство или праве пользования имуществом (узуфрукт), при этом будут применяться другие правила и законодательные требования. При регистрации договора аренды Земельный Департамент потребует включения раздела об арендной плате в текст договора. Цена аренды должна быть установлена исходя из соображений здравого смысла, иначе Земельный Департамент может отказать в регистрации такого договора или использовать в расчетах стоимости аренды в качестве базы государственную оценочную стоимость имущества (при этом именно с этой величины будут взыматься регистрационные сборы, налог на имущество, налог на прибыль для владельца). Аренда, в отличие от суперфиция (права на застройку), узуфрукта (права пользования имуществом) и права проживания, - не может быть зарегистрирована с указанием номинальной стоимости аренды (например, в 1 бат) или вообще без указания таковой стоимости.

Оценочная стоимость земли и имущества устанавливается Казначейством совместно с Земельным Департаментом и пересматривается каждые 4 года. Оценочная стоимость должна быть как можно ближе к реальной рыночной стоимости имущества. Оценочная стоимость используется в качестве основы для рыночных сделок и для целей налогообложения.

Жилая недвижимость может быть сдана в аренду в Таиланде на срок, не превышающий 30 лет (по одному договору аренды). Арендная плата может быть оплачена авансом на весь установленный срок аренды, но не для дополнительных сроков аренды и не для срока, превышающего зарегистрированных 30 лет. Раньше довольно распространенной практикой в Таиланде было включение в договор аренды с иностранцами положений о дополнительных предоплаченных сроках продления действия аренды (свыше стандартных 30 лет), тем самым, увеличивая общий срок действия аренды, например, до 90 лет. Однако, в соответствии с новыми правилами 2008 года, Земельный Департамент должен отказать в регистрации договоров аренды, содержащих такие (недействительные) положения.

Вот такое условие в договоре аренды будет признано недействительным в соответствии с законодательством о найме имущества: «Настоящим договорились, что не должно быть никаких дополнительных платежей, причитающихся за любые продления срока действия договора, поскольку настоящая цена покрывает весь срок аренды, каким бы долгим он не стал». Максимальный срок действия договора найма в Таиланде не превышает 30 лет и срок действия любого соглашения об аренде имущества с более длительным сроком, по закону должен быть уменьшен до 30 лет (статья 540). Срок аренды может быть продлен по истечении первого срока еще на 30 лет, но это должно быть реализовано путем составления нового договора аренды, который должен быть зарегистрирован в Земельном Департаменте, а, значит включать собственные условия «разумной» величины оплаты за аренду (а не ссылаться на предыдущий договор). Таким образом, формулировки типа «Продление срока аренды в соответствии с п. A и Б настоящего Договора осуществляется без каких-либо дополнительных арендных выплат со стороны Арендатора», не имеет юридической силы не подлежит исполнению .

Продление 30 летнего срока аренды

Право продления срока аренды после истечения 30 лет не является правом, полученным на основании законодательства о найме имущества, а является правом, полученным лишь в результате договорного двустороннего соглашения между двумя сторонами. При этом, даже если через 30 лет арендодатель (владелец) не сменится и останется тем же лицом, такое его обязательство не будет считаться юридически законным и его невыполнение нельзя будет оспорить в законном порядке. Возможность продления в 30-летнем договоре аренды можно охарактеризовать лишь как моральное обязательство со стороны арендодателя по отношению арендатору, причем данное моральное обязательство, скорее всего будет «аннулировано» при смене арендодателя (собственника). Любое возможное решение суда, предоставляющее арендатору право продления аренды недвижимости, будет зависеть от конкретных обстоятельств на это время и включать в себя положение о том, что цена аренды по новому (продленному) договору должна соответствовать рыночной стоимости аренды (на этот момент), независимо от того, что было оговорено в первом договоре аренды 30 лет назад.

Оплата налогов (налог на аренду, личный подоходный налог)

Доходы, полученные в виде арендной платы, облагаются налогом как доход на основании Налогового кодекса как личный подоходный налог или корпоративный налог на прибыль. Если арендная плата была внесена авансом (не более, чем за 30 лет вперед), это может облагаться налогом либо как от всей разовой суммы дохода (полученной за один налоговый период), либо, если согласовано с налоговыми органами, поступающая сумма делится на ежегодные поступления и с них (ежегодно) уплачивается налог в течение всего срока действия договора. Помимо подоходного налога, выплачивается налог на землю и дом (арендный налог), который начисляется, если владелец сдает в аренду землю с домом или квартиру, зарегистрированную или незарегистрированную в соответствии с Законом о Кондоминиумах.

БЫСТРАЯ СВЯЗЬ

В ТАИЛАНДЕ +66 94-797-53-49
E-mail: info-ru@pattayarealty.com
Skype: pattayarealty


Онлайн форма, обратный звонок