Pattaya Realty
THB (฿)
Pattaya Realty
Являясь курортом международного уровня, Паттайя не обделена вниманием в интернете. Поэтому в этой статье мы не станем повторять общеизвестную туристическую информацию, а постараемся описать Большую Паттайю и сравнить её районы с точки зрения выбора недвижимости.
Сначала разберемся с общей географией. Паттайя расположена на правом побережье Сиамского (или Тайского) залива, приблизительно в 150 км юго-восточнее Бангкока. Строго говоря Паттайей можно назвать только центральную часть курорта (три километра побережья), где когда-то располагалась рыбацкая деревушка и которая сегодня включает в себя районы Центральная и Южная Паттайя, а также холм Пратамнак. Большая Паттайя (или Паттайя-Сити) – это конгломерат из нескольких районов с более чем 30 километровой береговой линией. Интересно, что, купив или арендовав здесь недвижимость, вы скорее всего не найдёте слово Pattaya в своем адресе. Дело в том, что Паттайя является независимой административной единицей, которая объединяет такие географические районы, как Наклуа (или Наклыа, Naklua), Нонгпры (Nongprue) и часть районов Хуай Яй (Huay Yai) и Нонг Пла Лай (Nong Pla Lai). Именно эти названия и будут, скорее всего, фигурировать в адресе, впрочем, адреса в Тайланде – это отдельная история .
Важной демаркационной линией курорта является главная автомагистраль города – улица Сукхумвит (Sukhumvit Road), которая имеет длину более 400 километров и на своем пути из Бангкока в южный город Трат проходит через Паттайю.
Таким образом Паттайю можно разделить на четыре условных части, которые помогут ориентироваться в ее географии: Центральная часть (исторический центр), Северная часть, Южная часть и Восточная часть. Это условное деление: каждая часть включает в себя несколько районов, при этом ориентирами являются Центральная Паттайя (остальные районы находятся севернее или южнее) и шоссе Сукхумвит (районы Восточной части находятся восточнее Сукхумвита).
Ну а теперь рассмотрим районы подробнее.
Интерактивная карта районов:
Если вы ищете уединения и гармонии с природой – то это место явно не для вас. Здесь главный девиз – движение! Beach-road (или как ее называют – «бичка») вместе со знаменитой Walking-street (находится рядом в районе Южная Паттайя) являются «эпицентром» ночной жизни. В центральной Паттайе находятся несколько больших торговых центров, а также бесчисленное количество баров, ресторанов, различных лавочек, массажных салонов и развлекательных заведений. Наверное, это самый многолюдный район Паттайи: на улицах постоянные пробки, толпа не стихает почти до самого утра.
Этот район не представляет интереса в качестве курорта, поскольку пляж здесь считается довольно грязным и переполненным. Данный недостаток вполне замещается количеством и качеством других развлечений, которые находятся в шаговой доступности, что, в свою очередь, делает необязательным использование собственного автотранспорта.
В Центральной Паттайе относительно немного жилого фонда высокого класса (за исключением люксовых отелей, располагающихся на первой линии) и практически не ведется нового строительства. Зато в большом количестве можно найти дешевые гестхаусы и мини-отели с недорогой посуточной арендой.
Все это сказывается на относительно низкой средней стоимости метра на вторичном рынке. В то же время, небольшое количество предложений по новым и недавно построенным проектам высокого уровня уверенно лидируют в цене (наравне с Северной Паттайей). Такие проекты отдельными «вкраплениями» разбросаны на второй и третьей береговой линии и являют собой оазисы комфорта и относительного спокойствия.
Центральная Паттайя практически идеальна для молодежной аудитории, предпочитающей провести здесь краткосрочный отпуск. Также можно порекомендовать этот район экспатам, которым важно жить недалеко от работы. В силу высокого спроса на краткосрочную аренду (включая низкий сезон), Центральная Паттайя является идеальным вариантом для инвестиционной покупки недвижимости.
Южную Паттайю можно условно разделить на часть, примыкающую к береговой линии (район Южной улицы) и восточную часть (район улицы Тепрасит), а также пограничный с Пратамнаком район улицы Таппрайя. Прибрежная часть, с находящейся здесь Walking Street и главными туристическими морским воротами – пирсом Bali Hai, по своим характеристикам полностью аналогична Центральной Паттайе.
Улица Тепрасит и вся часть Южной Паттайи, примыкающая к Сукхумвиту, является «рабочим» районом, населенным, в основном, тайцами. Здесь почти нет туристической инфраструктуры, но много офисов и различных торговых точек (лавочек, магазинов), полезных для тех, кто приехал в Паттайю не как турист. Редкими «вкраплениями» встречаются бюджетные кондоминиумы. Инвестиционной привлекательности это место не представляет.
Однако этого нельзя сказать об улице, разделяющей Южную Паттайю и Пратамнак - улице Таппрайя. Несмотря на то, что этот район удален от береговой линии, его главным преимуществом является уникальное расположение. Туристический шум и гам вроде-бы остался в стороне – а все равно отсюда рукой подать и до Пляжной улицы, и до красот парков холма Пратамнак, и Джомтьен недалеко (ведь продолжением Теппрайи на юге является недавно построенная автомагистраль Jomtien Second Road), и торговые молы Сукхумвита рядом. Наверное, это единственное место в Паттайе, откуда так легко и быстро добраться до самых разных ключевых точек курорта.
Неслучайно Таппрайя стала местом интенсивных застроек новых кондоминиумов, позиционирующих себя как «внутригородские» (то есть находящиеся не в курортной, а в городской части) ресорты. Можно заметить, что и население здесь немного другое: отсутствие больших гостиничных комплексов (они все на берегу) обуславливает меньшее количество «пакетников» (тех, кто приехал на пару недель по турпакету). Основной обитатель Таппрайи – это, скорее, «зимовщик» (тот, кто регулярно самостоятельно приезжает в Тайланд провести несколько месяцев в году). В отличии от «прибрежной» полосы Южной Паттайи, это место более благоприятно и для пожилых пар, и для семей с детьми. Инвестиционная привлекательность района достаточна высока.
Холм Пратамнак – это паттайский Беверли-Хиллз. Внимательный путешественник в Таиланде заметит, что на территории любой деревни (или рядом с ним) можно найти холм (возвышение), на котором расположен монастырь или просто установлена статуя Будды (Wat). Разумеется, есть свой холм Будды и в Паттайе, и расположен он именно в районе Пратамнак (впрочем, справедливости ради, нужно отметить, что возведение гигантской статуи Будды в Паттайе началось только в 1977 году).
Если кратко, то Пратамнак – это:
Пратамнак является одним из самых элитных и дорогих мест Паттайи. По статистике Pattaya Realty цены на продажу домов здесь являются самыми высокими, а по информации Colliers International цена за метр в новых кондоминиумах лишь немного уступает элитным новостройкам севера.
Пратамнак, конечно, более уединенное и тихое место, чем центральные районы Паттайи, однако, из-за большой туристической привлекательности, на его улочках можно встретить немало излишне активных «пакетников», что не позволяет назвать Пратамнак идеальным местом для тихой и спокойной курортной жизни. Тем не менее, ночью это месте спокойно, потому что все «аттракционы» находятся в центральной части курорта.
Географически Пратамнак расположен очень близко к центральной части курорта и к Джомтьену, однако здесь не пролегают основные маршруты общественного транспорта (тук-туки или, как их более правильно, называть – сонгтеи). Поэтому наличие собственного или арендованного автотранспорта (мотобайка) хоть и не обязательно, но вполне допустимо (особенно для тех, кто не любит пеших прогулок с подъемами и спусками).
Инфраструктура Пратамнака хорошо развита, здесь много кафе, ресторанов, спортзалов, массажных салонов и других мест для развлечений и отдыха. Больших торговых центров здесь нет, поэтому для закупок «выходного дня» нужно будет «спускаться с горы».
Пратамнак – излюбленное место для состоятельных тайцев, которые владеют здесь недвижимостью и приезжают в Паттайю из Бангкока на выходные. Поэтому в большинстве комплексов у бассейнов будет тихо и пусто всю неделю, за исключением субботы и воскресенья. Пратамнак подходит для самых разных категорий туристов и приезжих, при этом приобретение небольшого по размеру кондо будет неплохим инвестиционным вложением для последующей сдачи в краткосрочную аренду. Большие квартиры и дома здесь дороги и с точки зрения аренды требуют поиска долгосрочных и состоятельных жильцов.
Исторически Паттайя как курорт развивалось по следующей схеме: после освоения центральной части началось активное строительство современных комплексов севернее, после чего свободное место кончилось и сегодня основной акцент перенесен на южные районы: Джомтьен, На- Джомтьен и южнее. Действительно, если мы посмотрим на береговую линию, то основное скопление белоснежных небоскребов находится именно в северной Паттайе и Наклуа, делая эту береговую линию чем-то похожей на курорты Майями.
Интересно, что, являясь туристическим местом, этот район не переполнен русскими отдыхающими (в отличии от центральных частей курорта и особенно Джомтьена). Из-за своей относительной отдаленности от «злачных» мест центрального побережья, а также тишины и покоя, север Паттайи полюбили немецкие пенсионеры и вообще те, кто предпочитает спокойный семейный отдых.
Добраться из района Наклуа до центральной и южной части Паттайи можно на такси или на тук-туке с пересадкой. Время в пути на такси 15-20 минут. Таким образом, для тех, кто любит много передвигаться предпочтительно иметь собственный (или арендованный) авто/мототранспорт.
Пляжи Северной Паттайи справедливо считаются очень чистыми и могут конкурировать с совсем отдаленными и только осваиваемыми южными районами (На-Джомтьен и южнее). На севере Паттайи нет больших торговых комплексов, но присутствует (хоть и в меньшем количестве чем в центре) туристическая инфраструктура со своими кафешками, закусочными, ресторанами, сувенирными лавками и т.п.
Из-за концентрации высококлассных отелей и небоскребов кондоминиумов, находящихся на первой линии, недвижимость северной части Паттайи считается самой дорогой в Паттайе. Эти районы будут малоинтересны для молодежи из-за практически полного отсутствия ночной жизни (особенно в самой удаленной, северной его части), но идеально подойдут для семейных пар с детьми, пожилых людей и всех, кто ценит размеренный и неторопливый образ жизни. Инвестиционная привлекательность севера не так высока, как у других районов Паттайи, поэтому большинство владельцев недвижимости приобретают ее здесь в основном для собственного проживания и наслаждения высоким качеством тропической курортной жизни за вполне разумную цену.
Как уже было написано, ставка на дальнейшее развитие Паттайи, как курорта, сегодня сделана на Джомтьен и районы, располагающиеся южнее (На-Джомтьен, Бан Ампур и Банг Сарей). Строго говоря, не так давно Большая Паттайя на юге заканчивалась именно Джомтьеном – небольшой деревушкой, отделенной от основной Паттайи холмом Пратамнак.
Развитие Джомтьена, как курорта, началось совсем недавно, но уже сделано немало. Проложен дублер Сукхумвита ближе к береговой линии – широкая и комфортная автомагистраль Jomtien Second Road, вдоль которой как грибы после дождя растут комплексы кондоминиумов, офисы продаж с шоурумами, а также объекты инфраструктуры.
Согласно отчету Colliers International, 40% из 56 тысяч запланированных в 2014 году новых квартир Паттайи строится именно на Джомтьене. Дополнительную инвестиционную уверенность для девелоперов придают планы по строительству скоростной железной дороги, которая должна соединить Бангкок и южные регионы правого побережья Таиланда. При этом одну из станций этой дороги планируется разместить в районе На-Джомтьена.
По насыщенности барами, ресторанами, массажными салонами и сувенирными лавочками набережная Джомтьена практически не отличается от Beach Road в центральной Паттайе. Причем все надписи и меню имеют вариант на русском языке, предлагая «Василий рис с морепродуктами» (рис с базиликом и морепродуктами :). Да, Джомтьен – это русский центр Паттайи. По крайней мере так было до последнего времени. На-Джомтьен имеет специфические русские «центры» (например, комплекс Амбассадор), но в целом концентрация русских туристов тут уже существенно меньше.
Больших торговых центров здесь нет, поэтому если нужно приодеться или закупить продукты на неделю – придется ехать в торговые моллы центральной части или на Сукхумвит. Если при этом у вас будет собственный транспорт (машина или байк) – это существенно облегчит задачу.
Пляж и море здесь относительно чистые, намного чище центральной Паттайи. Отличие береговой линии Джомтьена от береговой линии Наклуа состоит в том, что на Джомтьене вдоль моря идет дорога (набережная Джомтьена), полная движения и суеты. В северной части Паттайи такой набережной нет и комплексы первой линии напрямую выходят к морю, тогда как на Джомтьене по дороге к пляжу приходится пересекать оживленную улицу. В остальном районы равноценны. Море и там и там хорошее, расстояние до центра одинаковое (от Джомтьена минут 10, от На-Джомтьена 15-20 минут на машине). На Джомтьене и тем более южнее также тихо и спокойно (если не брать в расчет набережную Джомтьена). Небольшое неудобство может доставить интенсивное строительство – но это временное явление – зато продолжает формироваться туристическая и развлекательная инфраструктура. Так, например, совсем недавно в Паттайе был открыт один из самых больших аквапарков Азии международной сети Cartoon Network и расположен он в На-Джомтьене.
Именно на Джомтьене стали первыми появляться большие жилые комплексы нового поколения, которые по праву можно назвать ресортами (курортами). Если раньше (на севере) просто строили современные комфортные «башни» с относительно небольшой территорией – то сейчас упор делается на закрытые зоны с множеством корпусов, собственной рекреационной зоной, ландшафтным дизайном, многоуровневыми бассейнами, магазинами, ресторанами и т.д.
Фактически каждый такой проект – это мини-город со своей инфраструктурой и собственным стилем, собственной тематической «изюминкой» (как это, например, реализовано в гостиничных комплексах Лас-Вегаса). Эх, жаль, что в Таиланде гемблинг запрещен :).
Может показаться странным, но стоимость квартир в более удаленном На-Джомтьене выше, чем на Джомтьене. Это объясняется тем, что На-Джомтьен менее развит с туристической точки зрения и его освоение происходит путем строительства отдельных комплексов (спотов) премиум качества и, соответственно, с премиум-ценой. Но сами комплексы вызывают восхищение. Не поленитесь – посмотрите раздел новые проекты на нашем сайте. В этом смысле Джомтьен более демократичен и, помимо пятизвездочных вариантов, предлагает широкий выбор из вполне доступных бюджетных проектов. Кстати, в На-Джомтьене нет набережной, как на Джомтьене – отели и кондо-ресорты выходят непосредственно к морю. Фактически На-Джомтьен становится элитарным районом для состоятельных иностранцев.
Отставание в туристическом развитии сказывается на общей инфраструктуре На-Джомтьена – здесь меньше ресторанов с европейской едой, не так много массажных салонов или сувенирных лавочек. «Выход в город» в На-Джомтьене, как правило, подразумевает поездку куда-то ближе к центру. Зато настоящая тропическая природа и чистейшее море вполне компенсирует эти недостатки. Это место – для тех, кто не терпит суеты и хочет получить максимальное курортное качество жизни вне туристической толпы.
И последнее в этом разделе. Настало время поговорить не о квартирах, а о домах. Важнейшим потребительским качеством дома является его земельный участок, желательно с собственным садом, хорошим видом и с достаточным уровнем приватности. Центральная городская часть Паттайи таких возможностей не предоставляет, здесь нет тихих и спокойных жилых кварталов частных домов европейского уровня. Нет, частный сектор, конечно есть – но это, как правило, специфические тайские дома, довольно часто таунхаузы, ютящиеся вплотную друг у другу, с очень маленькими участками, не объединенные в комьюнити (поселки), без общей охраны, общей инфраструктуры и т.д. Такие варианты явно «на любителя». И еще. В Паттайе не строят домов на первой линии – там «золотая» земля, занятая гостиницами и дорогими кондо-проектами. А поскольку Паттайя является, в основном, равнинным местом, то и найти вариант дома с собственным «видом на море» практически невозможно (исключением является холм Пратамнак, откуда, действительно, может быть видно море).
Первые закрытые и охраняемые коттеджные поселки западных стандартов появились на Джомтьене. Поскольку эти поселки расположены на дорогой земле (относительно близко к центральным районам курорта), то и стоимость домов в них чрезвычайно велика. Найти здесь домик на продажу или в аренду за хоть сколько-нибудь приемлемую цену – большая проблема. Основным раздольем для коттеджных поселков являются восточные районы, но об этом дальше.
Это самые отдаленные от центральной части районы. Формально они уже не входят в муниципальное подчинение Паттайи. Но туристические и риэлтерские агентства уже включают их в свои каталоги. До центра отсюда 20 километров, а, значит, свой транспорт обязателен. Пляжи прекрасны, природа великолепна. Район явно не для пакетных туристов (ну за исключением тех, кому ночные паттайские развлечения совсем уже неинтересны).
Инфраструктуры нет, шопинга нет, ночной жизни нет. Европейской еды практически нет, но местные рыбные рестораны великолепны (ведь Банг Сарей – это классическая рыбацкая деревушка). Есть стопроцентный релакс и появляющиеся то тут, то там люксовые (т.е. дорогие) жилые проекты. По большому счету, если вы выбираете такой образ жизни (вне суеты, в дорогом комплексе с собственной инфраструктурой, с чистым морем и близкими горами), то большой разницы между На-Джомтьеном, Бан Ампуром и Банг Сареем вы не ощутите. Лишние 10 минут на машине и все. Ясно, что уже в ближайшие несколько лет эти районы очень изменятся. Ну что ж, активное становление туризма здесь только увеличит рыночную стоимость недвижимости.
Помимо проектов строительства ресорт-кондо в этом районе активно появляются коттеджные поселки. Правда они, как правило, более удалены от побережья и находятся восточнее, за Сукхумвитом.
Для большинства туристов и приезжих все восточные части Большой Паттайи являются терра-инкогнито. Изначально это либо жилые районы тайцев, либо вообще малоосвоенные территории с растительностью, более напоминающей джунгли. Однако именно здесь, как жемчужины, разбросаны первоклассные коттеджные поселки и совсем редко – кондоминиумы.
Жизнь в отдельном доме в коттеджном поселке имеет массу положительных моментов – это и полная приватность в сочетании с высокой степенью безопасности, это и собственный бассейн, это возможность сделать собственное барбекю или посмотреть домашний кинотеатр глубокой ночью, не боясь соседей :). О проблемах выбора между квартирой и домом мы написали отдельную статью.
Кстати, недвижимость восточной части Паттайи может быть интересна любителям гольфа. Гольф в Тайланде очень развит, здесь проводятся множество международных соревнований и даже один из самых известных мировых игроков американец Тайгер Вудс является наполовину тайцем. Самые лучшие гольф поля Таиланда расположены в Паттайе, Пхукете и Хуа-Хине. В районе Большой Паттайи насчитывается порядка 24 гольф-клуба, и все они расположены в восточной части, не далее, чем в 45 минутах езды из центра. Иногда прямо на территории гольф-клуба или рядом с ним строится коттеджный поселок.
Также сложно уловить единый ценовой тренд недвижимости восточных районов: разброс цен очень велик. Можно купить или арендовать очень дешевый дом или квартиру где-то недалеко от Сукхумвита, в то время как цена на новый проект в элитном поселке будет явно кусаться. Инвестиционная составляющая также неоднозначна. С одной стороны, необходимо понимать, что потенциальными арендаторами жилья здесь будут в преимущественно те, кто хочет остановиться в Таиланде надолго (минимум на 6 месяцев). Поэтому краткосрочная аренда не рассматривается и рынок потенциальных потребителей этой услуги сужается. С другой стороны, опыт Pattaya Realty показывает, что количество качественных предложений по домам в Паттайе намного меньше, чем предложений по квартирам. Действительно, найти хороший дом, который удовлетворял бы всем требованиям будущего жильца намного сложнее, чем подобрать квартиру из бесчисленного множества вариантов. Таким образом, нельзя однозначно утверждать, что приобретение дома с целью последующей сдачи его в аренду является такой уж безумной идеей.
Ниже приведена сравнительная таблица районов Паттайи по различным характеристикам. Цены покупок и аренды приведены в тыс. тайских бат за квадратный метр. Основой цен вторичного рынка являются собственные статистические данные Pattaya Realty с небольшими поправками, учитывающими данные других риэлтерских компаний. Цены на квартиры-новостройки основываются на опубликованном отчете Colliers International за 1 квартал 2014 года.
| B | C | D | F, E | G | H | N, O |
I-M, восток N, O |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Цена покупки квартиры на вторичном рынке | 64 | 64 | 70 | 90 | 56 | 85 | 52 | 37 |
| Цена покупки квартиры в новом проекте | 59 | 59 | 62 | 67 | 48 | 54 | 47 | 37 |
| Цена аренды квартиры | 0.448 | 0.389 | 0.373 | 0.480 | 0.345 | 0.376 | 0.348 | 0.202 |
| Цена покупки дома | 35 | 30 | 62 | 46 | 53 | 60 | 48 | 40 |
| Цена аренды дома | 0.191 | 0.234 | 0.288 | 0.310 | 0.303 | 0.563 | 0.240 | 0.198 |
| Строительство новых кондоминиумов | ||||||||
| Строительство коттеджных поселков | ||||||||
| Качество пляжа | - | |||||||
| Нужен личный транспорт | ||||||||
| Инфраструктура питания (бары, рестораны) | ||||||||
| Торговая инфраструктура | ||||||||
| Уединенность и тишина | ||||||||
| Ночная жизнь | ||||||||
| Для молодежи | ||||||||
| Для одиноких | ||||||||
| Для семейных пар с детьми и пожилых | ||||||||
| Для краткосрочного отпуска | ||||||||
| Для «зимовки» на полгода | ||||||||
| Для постоянного проживания | ||||||||
| Для инвестиционных целей (покупки с целью сдачи в аренду) |